案例一经过近6年的装修和居住，申领房产证的愿望一片空白

2008年，齐某通过哥哥得知刘女士有房子要卖。刘女士说，她已经离婚了，要卖的房产证登记在她名下。她和前夫商量了这笔买卖，并把它作为女儿的抚养费。齐某和刘女士协商出20万元的价格，先支付19万元，过户后再支付剩余的1万元。双方口头会谈后，齐某向刘女士支付了19万元，然后于2009年拿钥匙装修入住。6年来，齐某多次催促刘女士办理过户手续，但刘女士一直以房产证找不到或丢失为由推卸责任。就这样，2015年6月，齐某被刘女士的前夫起诉，要求搬出房子。

原来，刘女士与前夫离婚时曾出具调解书，并约定涉案房屋归前夫所有，但刘女士并未将这一事实告诉齐某。从化法院经审理认为，刘女士与前夫离婚时，法院的调解书明确该房屋归前夫所有，刘女士无权处分。如果齐某认为刘女士损害了自己的合法权益，可以另案起诉。最后，从化法院于2015年8月判决，齐某自判决生效之日起90日内将房屋腾空给刘女士的前夫。齐某不服提起上诉，二审法院维持原判。法官提醒：房款的支付要谨慎，产权审查是关键，购房人在购房前，必须对对方的产权进行审查，在不能判断其真实性的前提下，可以委托律师对其进行审查房管部门查询其产权登记情况，并到民政部门调查其婚姻登记情况，以确定婚姻中的房产是否属于出卖人所有，如果要求对方配偶出示其是否同意出售涉案房屋如为夫妻财产，可向对方支付购房款。

案例二

房屋所有人以全额付款但未转让的方式抵押房屋

黄先生于1999年以总价7万元买下刘先生的房屋。黄先生将房子全部付清，并一直催促刘先生过户。谁知，3个月后，黄某被告知，刘某将房屋连同自己的商铺抵押给银行，贷款30万元。2001年5月，黄先生和刘先生与银行达成房屋过户协议，约定黄先生代替刘先生向银行还款3万元，银行和刘先生配合黄先生办理过户。后来，黄某向银行支付了2万元，并要求银行和刘某办理转账。不过，银行认为刘某还有很多债务要还清，刘某也避而远之，因此黄某办理过户的愿望变得遥不可及。2015年11月，黄先生到从化法院起诉刘先生和银行。目前，此案正在审理中。法官提醒：

委托公证，确保所有权的转移。

在二手房买卖过程中，我们要注意的是，除定金等资金外，剩余的主购房款的支付必须以所有权转移成功为前提，也可以采取公证、存尾的方式。在确保所有权成功转移后，房屋出卖人有权提取房款。否则，买房人将面临卖房人二次出售房屋或再次抵押房屋的风险，以致交钱后买不到房子。比如，在本案中，由于卖家刘某欠了不少外债，黄某甚至无法收回这笔钱。案例三：为孩子上学买房，户籍却被封杀，齐先生夫妇一直住在工厂的宿舍里。妻子怀孕期间，齐先生看中了林某在房产中介的一套房，为了顺利进入幼儿园和孩子出生后套房附近的相应小学。2013年，齐先生通过中介与林先生签订协议，并声明该套房户籍必须腾退，以方便其家庭迁移。林先生承诺，他家的户籍从来没有在这里落户，并签署了承诺书作为担保。齐先生签了交房合同，但在办理户籍时被有关部门告知，房子上有阮某等人的户口。阮某等人为了搬进来，不得不把户口迁走。但齐先生不知道阮是谁。

经卖方林先生确认，原来该房屋在林先生之前有一位姓阮的业主，林先生并不知道阮先生及其家人的户口一直在该房屋上。几经周折，齐先生联系了阮某，但阮某说，他和家人户籍迁出农村后，就不能再迁回原来的农村集体户口了。他们家在外地没有房地产，户籍也不能迁到外地。齐先生夫妇看到孩子要上幼儿园，却没有地方买房，于是于2014年底将林某、阮某起诉至法院。该案在广州两个法院审理，林某被判罚款2万元。法官提醒：

户籍待确认，不要等空叹结束后再进行二手房交易，买卖双方要到户籍部门查询房屋户口情况，确定房间是否空置。如果不是空账户，就要对原账户的期限和地点进行详细约定。更重要的是，要在合同中明确违约责任，确保纠纷发生后能获得相应的违约金，甚至可以解除合同，退房。