一、怎样认定中介一房二卖

不动产设立、变更、流转及消亡需依法登记，方能生效；反之，未经登记则无效，但法律另有明确规定的除外。以房产交易为例，即便已签署购房协议，仍须经登记机关确认产权变更后，买方方可获得房屋所有权。在此过程中，前后两份购房协议均具法律效力，产权归属取决于完成过户登记者。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条

有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

二、房产证延期办理有什么后果

根据我国法律规定，不动产所有权确认以登记为准，若逾期未完成房产证办理即视为尚未进行登记，此时购买方尚未成为该房产的法定所有人。只有在获得房屋不动产权证书之后，购买方方能真正享有该房屋的所有权，进而实现对房屋的占有权、使用权、收益权及处分权。延迟办理房产证将产生一系列潜在风险，归纳如下：首先，根据国家相关法律法规，不动产所有权的确立以登记为要件，若未能及时办理，便有可能面临卖方一房多售的风险。

根据以往房地产登记实践，如在办理过程中出现资料丢失且开发商已退出市场，补办手续将变得繁琐，从而加大后期房产证办理的难度。最后，若在此期间需出售房屋，由于未办理房产证无法进行交易；即便已办理房产证，但若房产证有效期不满五年，仍需全额缴纳营业费用，这无疑将直接影响房屋售价。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条