在二手房交易过程，购房者不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者，实际操作中，二手房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易注意事项，对购房者来说是非常必要的。

一、卖方身份的真实性

交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。

另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。

二、卖方的还贷情况

若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。

三、购房贷款的审批程序

大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。

四、过户交易有新规

国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。新政规定，未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴纳房屋销售额5.5%的营业税，超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税，超过五年不收取营业税和个人所得税。

新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准不一，如福州市区受优惠政策的普通住房应同时满足的三个条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上;

2、单套建筑面积在140平方米以下;

3、成交价格在5500元/平方米以下。厦门市享受优惠政策的普通商品住宅界定标准为：一、住宅小区建筑容积率在1.0以上;二、单套建筑面积在140平方米;三、实际成交价格7000元以下。二手房交易税具体如何操作?举例说明如下：

普通住宅(按福州市的规定：单价5500元/平方米以下，面积140平方米以下)有三种情况：一、未满两年的房子——营业税全额征收，如以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产市场的指导价应是40万元，那么营业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5%，具体计算是40万×5.5%=2.2万;而个人所得税的计算方法是(卖出房价原购房价合理费用)×20%，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20%扣除，那么这套房子的个人所得税是：(40万×80%25万)×20%=1.4万元;二、满2年未满5年的：由于满2年了，所以营业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种情况一样，还是1.4万元;三、满5年的：此时营业税和个人所得税都不要交了。

非普通住宅：(单价5500元/平方米以上，面积140平方米以上)也有三种情况：一、未满两年的房子——营业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例，其营业税则要交70万×5.5%=3.85万元，个人所得税要交(70万×80%-50万)×20%=1.2万元;二、满2年未满5年：营业税按原价和评估价的差额计征，即(70万-50万)×5.5%=1.1万元，个人所得税还是(70万×80%-50万)×20%=1.2万元;三、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即(70万50万)×5.5%=1.1万元。