如何防范二手房买卖中出现违约情况?
时间:2023-06-10 14:24:47 448人看过 来源:互联网

【案例一】

自设履行顺序想成违约

2009年7月4日,许先生以125万元的总价购买武女士名下一套房屋,双方约定首付款28万元,银行贷款85万元,剩余12万元尾款于交房当日支付。为确保买卖顺利进行,双方对支付房款、交接房屋、办理过户等作了具体约定,并约定违约金按总房价的20%计算。签约后,许先生支付了首期房款。

同年8月8日,双方进行房屋交接,武女士将房屋钥匙交给许先生。8月25日,经担保公司转按揭,85万元银行贷款到达武女士账户。同日,武女士结清本人银行贷款。8月31日,武女士要求许先生付清余款,许先生则提出于9月5日办理过户并支付尾款,武女士当即表示拒绝。之后又多次协商,但双方始终未能就先支付尾款还是先办理过户取得一致。

9月21日,武女士向法院起诉,要求许先生支付12万元尾款和25万元违约金,许先生则于29日另行起诉,要求武女士协助办理过户手续并支付违约金25万元。许先生认为,按照合同履行的顺序,应该是先办理过户,后交接房屋,再支付尾款。武女士虽提前交付房屋,但尚未办理过户手续,自己理所当然有权拒绝支付尾款。

法院审理后作出判决,先由许先生向武女士支付12万元购房款,再由武女士协助许先生办理房屋产权过户,许先生另须支付武女士逾期付款违约金2万元。许先生的诉请法庭依法予以驳回。

【法官说法】

联系双方在合同中的约定和实际履行情况来看,由于在产权过户前交接房屋并不违反合同,双方也未约定产权过户是支付尾款的前提条件,因此,许先生先过户再付款的主张缺乏合同依据。根据合同约定,武女士交付房屋的义务与许先生支付尾款的义务相对应,因此,在武女士已经交房的情况下,许先生未按照约定支付尾款,应当承担相应的违约责任。可以说,许先生是吃了想当然的亏。由于双方约定的违约金明显过高,法院依据公平和诚实信用原则作了调整。

【案例二】

银行放款前提逼出违约

李某林与杜某萍是一对小夫妻。2009年4月,经中介公司介绍,小两口看中了赵女士的一套住房,双方约定以总价103.5万元交易,其中首付款41万元,4月26日前支付;第二期房款60.5万元向银行贷款,6月20日前支付;尾款2万元6月30日前支付。同时约定,交房前赵女士须迁出房屋内的所有户口。

4月25日,李某林和杜某萍按约向赵女士支付了41万元首付款。次日,夫妻俩以买受房屋作抵押,与银行签订了抵押借款合同。很快,银行批准了贷款。5月10日,双方一起办理了产权过户手续。5月31日,房屋产权登记至李某林、杜某萍名下,夫妻俩同时完成了抵押登记。

然而银行迟迟没有放贷。同年6月,李某林夫妇告诉赵女士,贷款银行以迁空户口为放贷条件,要求赵女士先将户口迁出。赵女士当即予以拒绝。8月16日,赵女士向李某林夫妇发出催款通知,要求在8月21日前支付剩余房款。李某林夫妇随即回函,重申银行放款条件并再次要求赵女士先迁移户口。10月20日,李某林夫妇将赵女士告上法庭,要求赵女士协助银行放贷并交付房屋。

赵女向法庭辩称,自己出售房屋是为了换房居住,由于原告迟延支付房款,交涉期间房价迅速上涨,造成自己无法以原定价格购买预定的房屋,自己出售房屋的目的已无法实现,因此,反诉要求解除房屋买卖合同,将产权恢复登记至自己名下。

诉讼中,李某林夫妇愿意另行筹款支付剩余房款,赵女士则愿意在恢复产权后,返还收取的房款并补偿8万元。法院最终判决双方合同解除,产权恢复登记至赵女士名下;赵女士应将41万元房款返还李某林、杜某萍,并补偿他们8万元。

【法官说法】

本案纠纷可以说是被贷款银行的放款条件逼出来的。但银行放款的前提条件不是房屋买卖合同的条款,对赵女士并无约束力。根据房屋买卖合同,李某林夫妇支付第二期房款在先,赵女士迁移户口在后,李某林夫妇要求先迁户口再付房款的主张,没有合同依据和法律依据。由于按约支付第二期房款是李某林夫妇的主要债务,夫妇俩在放款遇阻并经对方催告后仍未在合理期限内履行义务,赵女士依法可以解除合同。因此,法庭支持赵女士的反诉请求。

【案例三】

迟延出具收据讨来违约

2009年4月,经中介公司介绍,郭小姐以128万元购买黄先生名下一套住房,双方约定,首付款28万元分别于4月18日前支付10万元、8月30日前支付18万元,其余100万元以贷款方式支付;9月7日前办理转让过户手续。双方另约定,以总房价的万分之三按日计算逾期付款和逾期交房的违约金。

签约后,郭小姐支付了第一笔房款10万元,黄先生于4月20日出具了收据。8月25日,第二笔18万元房款汇入黄先生银行卡,但黄先生没有及时出具收据。急于申请贷款的郭小姐于28日、29日连着两次发函催告,黄先生于8月31日出具了收据。

9月7日,黄先生按照合同约定去交易中心办理过户手续,但是,还没办妥贷款手续的郭小姐没有到场。了解情况后,黄先生当即致函郭小姐,称郭小姐已经违约,应当承担相应责任。

9月8日,办完贷款手续的郭小姐具函通知黄先生,9月9日办理过户手续,但黄先生没去。郭小姐随即通知黄先生改到11日,但到了11日,郭小姐等到的却是黄先生解除合同的通知书。

9月14日,郭小姐向法院起诉,要求黄先生配合办理过户手续,交付房屋并按合同约定承担违约责任。黄先生则认为,自己按照合同约定的日期前去办理过户手续,但原告没有到场,因此自己有权单方面解除合同。至于收据问题,因为合同约定第二笔房款在8月30日前支付,自己31日出具收据并不违约,因此不同意原告的诉讼请求。

法院审理后作出判决,被告应将涉讼房屋产权过户至原告名下,将房屋交付原告,并按合同约定支付逾期交房违约金,原告应向被告支付剩余房款100万元。

【法官说法】

本案从表面上看,是由于原告未能及时办妥贷款手续,致使在约定的时间内无法交易过户。但房屋出售方的首付款证明是贷款审批的必要材料,贷款审批又需要一定的时间,原告8月25日就已全部付清首期房款,被告却延至第六日才向原告出具收款证明,其疏于履行合同附随义务的责任显而易见。因此,被告无权单方面解除合同,以此为由拒绝履行已构成违约,应当承担继续履行合同并支付迟延履行违约金的违约责任。可以说,本案中被告违约是自己讨来的。

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