划拨的房子只要有房产证是可以抵押贷款的。以划拨方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,经土地管理部门确认,并批准抵押,核定出让金数额后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
一、土地证抵押办什么证
土地证抵押办《抵押许可证》,土地证抵押的前提及准备工作如下:
1.土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提,领取土地使用证。
2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权,必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权,可以抵押。
3、土地使用权抵押应当进行地价评估。
(1)以出让方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估,评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后,发放确认文件,并批准抵押;
(2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估,评估结果经土地管理部门确认,发放确认文件并批准抵押,核定出让金数额后,由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
4、抵押人向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的用地性质规定该宗地抵押率,最高抵押金额。同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明,在贷款,抵押协议签订后,应到国土部门办理抵押登记,未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。
二、土地使用权抵押如何评估
1、以出让方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估,评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后,发放确认文件,并批准抵押;
2、以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估,评估结果经土地管理部门确认,发放确认文件并批准抵押,核定出让金数额后,由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
三、如何对土地使用权抵押进行评估?
1、遵守土地估价的一般原则
土地使用权抵押属于二级市场行为,但划拨土地没有经过一级土地市场,因而,当它直接进入二级市场后,评估时就要充分考虑其特殊性,但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时,可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地,并由此确定价格。只有在此假设前提之下,评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。
2、充分考虑评估中的风险
划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产,因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定的协议,其评估价格并不等同于土地的预期价格,而是比它低。在评估过程中,要充分考虑抵押期间的风险性,以保守性评估为指导原则,在测算出预期土地价格之后,应进行一定幅度的风险系数修正,但修正幅度不宜超过20%。
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