1、定金（定金或认购）阶段

当买受人已支付定金（定金或认购），但尚未签订正式的《商品房预售合同》时：如果买受人已向出卖人支付定金（定金或认购），但未说明付款性质，且无约定的，在这种情况下，买方可以直接要求卖方或其代理人退还货款。

出卖人销售的项目有《预售许可证》或《产权证》的，买卖双方约定支付的金额为定金，买卖双方未就《商品房买卖合同》达成协议，且未签订合同的，支付的金额将被没收，押金将不予退还。姜涛律师和刘琳律师认为，这种协议违反了公平正义的原则，应属于强迫交易行为。在本案中，如果出卖人拒绝退还定金，买受人可以直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条似乎同意这种约定。在这个阶段，如果一方想退房，应该先和另一方协商，看能否达成协议。如双方达成协议，应以书面形式表示并签署正式退房协议。约定的内容应主要包括双方约定解除原房屋买卖合同、违约责任由谁承担、如何退房、如何履行等。

如果买卖双方中的一方违约而未能达成协议，要求终止合同的一方应通知另一方。通知到达对方时，合同终止。对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认终止合同的效力。双方协商不成退房协议的，可以直接向法院或者仲裁机构起诉或者申请仲裁。另外，双方应到房地产登记机关办理注销预售登记。房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，并缴纳了政府部门应收的税费，但房产证未办理退房手续。现阶段，要求退房的一般是购房者，大部分是违约的卖方。这一阶段符合第二阶段的要求，还涉及房产、装修损失、税费、搬出时间等问题。出卖人违约的，由房地产估价机构评估装修损失，确定装修损失。买受人还应与物业管理公司签订终止物业管理的合同，出卖人征收的税款也应退还。如果不能达成协议，买方可以向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。房产证办妥后，房屋所有权已转移。除非合同中有约定，否则买方在正常情况下不能退房。出卖人已为买受人办理房产证，但出卖人垫付房款的，合同约定买受人拒不履行约定的付款义务的，出卖人可以提出解除合同，要求买受人退房并承担相应损失。在这种情况下，双方需要到房产证发证机关办理房产证的过户或注销手续。开发商向新买家发出违约通知的第一步是什么。开发商因违约原因取消房屋的，由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付定金利息、购房税费等；购房合同中约定退房补偿标准的，按合同约定处理合同约定，合同约定的赔偿标准不足以弥补损失的，可以单独索赔；买受人贷款申请未获批准，双方无法约定付款方式的，开发商不承担赔偿责任。第二步是在15天内完成各种程序。

购房人提出退房要求后15日内，开发商应退还购房人已支付的全部房款，并负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的所有手续。在上述手续或文件签署前，开发商应按月代买方向贷款银行支付本金和利息。

第三步是开发商返还房款

购房者发出退房通知后，开发商应将全部房款返还给购房者，并完成公积金管理机构或贷款银行的还款手续。上述内容无法完成的，自买受人发出退房通知后16日起至买受人取得全部房价之日止，开发商每天向买受人支付总房价千分之一的违约金。