一、房屋抵押确定查封前有什么确定情形

要求承租人在抵押、查封前合法占有房屋意味着租赁合同当然必须在抵押、查封前签订。对于租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》同样采用客观性标准，明确四种情形下可以认定：

(一)租赁合同的当事人在抵押、查封前已在房屋管理部门办理租赁登记备案手续的;

(二)已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的;

(三)已办理租赁合同公证的;

(四)有其他确切证据证明，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

二、哪些情况可以认定非住宅房屋占有

只针对非住宅房屋“占有”是认定租赁的标注。

《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》明确五种情形下可以认定“占有”：

(一)案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的;

(二)已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的;

(三)已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的;

(四)已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的;

(五)其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

三、房屋抵押贷款需要哪些条件

(一)首先应该明确什么是房产抵押贷款?;

房产抵押贷款是指借款人以新购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。

房产抵押贷款的贷款期限最长不超过30年;贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。

(二)贷款条件考虑以下方面：

1、借款人资格，主要是具稳定收入，固定工作，还要有合法的抵押物，例如可以上市交易的商品房。

2、银行委托评估公司办理评估，签订合同，贷款审批，房产抵押，合同公正，放款。

(三)一般来说，购房者只有同时具备下列条件才有要能得到贷款：

1、借款人必须是具有独立民事行为能力的个人;

2、购房者具有居住地合法的身份证明;

3、与发展商签订有商品房订购书或购房协议，并已支付订金或首期购房款;

4、同意以所购房产作抵押;

5、具备令贷款行满意的财务状况。例如有稳定收入的企业员工;信誉良好，确有偿还能力的小业主;自身收入低，但有海外亲友定期资助的居民等等。具体如何界定和把握，由贷款行审核和决定。