购房合同无效有以下情形：

1、签订商品房买卖合同后，未经过购房者同意，卖家私自将房屋抵押或者出售给第三人。

2、开发商没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假的商品房预售许证蒙蔽购房者来进行房屋的买卖。

3、出卖人在房屋已经抵押或者已经出售的情况下，故意隐瞒事实将房屋再次出售给购房者。

4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

5、购房者所购房屋的主体结构质量严重格导致不能交付使用的或者交付使用后房屋质量问题检验确实不合格。

6、交付使用的房屋套内面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%。

7、无故延迟交付房屋超过三个月的合理期限。

8、由于出卖人的原因，导致购房者在房屋交付一年内都无法办理房屋所有权登记。

9、未经无民事行为能力人同意，代理人私自出卖房屋，这里包含父母擅自出让子女房屋的。

10、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同，这里包含未成年子女私自签订买卖合同。

11、以胁迫或者强制的手段违背购房者意愿的签订的房屋买卖合同。

12、乘对方处在危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

13、买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。

14、口头签订商品房买卖合同，又无据可查的。

一、商品房退房的情况都有哪些

出现下列情况可以退房：

1.迟延交付房屋超过约定期限。

2.开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。

3.开发商没经购房人同意变更设计。

4.拿不到产权证。

5.无法得到贷款。

6.实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。

7.房屋质量不合格。

8.出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人。

9.商品房预售许可证存在欺诈。

10.出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。

11.套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围。

12.因不可抗力致使不能实现购房目的。