一、根据《民法典》的规定，权利人如何行使房屋抵押权

1.抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

2.权利人受法律保护的抵押权利是指抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为;抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。

3.抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。

4.抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。

5.抵押权的优先受偿权利：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

6.抵押权的保护：

（1）抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为;抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。

（2）抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。

7.抵押权及其顺位的处分：

（1）抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。

（2）抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。

（3）债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

8.抵押权的实现：

（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

（2）协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

（3）抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

（4）抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

二、抵押财产流转新规则对抵押权人的影响

1.通过确认抵押权人对转让的抵押财产的追及效力，对抵押期间抵押财产流转的限制予以松绑。

2.在该规则下，由于转让后抵押权人仍能继续行使抵押权，故在大多数情况下于实体上并未对抵押权人造成实质影响。但对金融机构而言，由于其服务对象人数众多、业务量庞大，在原抵押人转让抵押财产的情况下，如需主张抵押权，必然要在新抵押人身份识别、联系地址确认、文件送达、起诉或提起仲裁等方面投入大量额外的工作，导致债权清收效率下降和维权成本提高。