第三方能主张合同无效的。根据相关法律规定，无民事行为能力、违反法律、损害国家或社会公众利益的合同无效。且无效的合同不适用诉讼时效的相关规定，一经发现，应当交由法院认定无效。

一、恶意串通的合同如何认定呢

认定合同恶意串通的效力是：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效。根据相关法律规定，具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律等条件的合同，依法生效，而当事人以损害他人合法权益为目的，恶意串通订立的合同无效。

二、协议书无效情形如何认定

签订的协议存在以下情形会被判定为无效：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；违背公序良俗的合同无效；无民事行为能力人订立的合同无效；行为人虚假意思表示签订的合同无效；行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效；法律规定的其他情形。

三、租房合同无效条件有哪些

租房合同无效条件有：

1、一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；

2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3、以法律形式掩盖非法目的；

4、损害社会公共利益；

5、违反法律、行政法规的强制性规定。

只要租赁合同是双方的真实意思，订立合同的双方都有相应的民事行为能力，不违反法律或社会公共利益，就合法有效。