有三种情形不适用买卖不破租赁原则，根据通说观点：

第一是租赁物被国家没收、征收所发生的所有权变动。

第二是先抵押后出租，抵押权已经登记，如果适用买卖不破租赁妨害抵押权实现的。

第三就是房屋在出租前已经被人民法院依法查封的，这时候应该追究出租人的违约责任，按照合同约定的违约金进行赔偿。

买卖不破租赁法律风险有哪些

买卖不破租赁法律风险有如下几种情况，

（一）抵押人在申请借款时用各种手段故意隐瞒抵押物已出租的情况，银行调查时也未发现此情况，导致误判风险。

（二）贷款发放后，借款人因种种原因无力偿还借款，为逃避债务在抵押物出租时一次性、长久性、恶意性收取巨额租金，即使日后拍卖抵押物，银行受偿也将大打折扣，导致折价风险。

（三）案件进入法院执行阶段，为逃避抵押物被法院执行，抵押人与自己的亲属、朋友、生意伙伴等串通一气“倒签”租赁合同，一旦进入执行阶段承租人与法院及银行形成对抗，阻碍抵押物的执行处置，大大延长了银行收回不良贷款的时间，造成时间风险。

（四）在公司借款中，抵押人把抵押房产出租的同时，又把自身抵押房产内的机器生产设备一并出租，这种“打包”式的出租方式处置难度更大，往往各方之间相互勾结、串通，以种种理由要求银行报损，处置成本将大大增加，即使日后实现抵押权，所负担的处置费用往往也很高，造成成本风险。

（五）以无证房产“绑架”有证房产。前期，客户经理对抵押有证房产租赁情况调查清楚且经过抵押方、承租方盖章确认，但有些企业房产是有证建筑与无证建筑交错重叠在一起的，如叠加、混同、杂糅等多种方式将有证建筑和无证建筑在物理上“合二为一”；有些甚至无证房产面积多于有证房产面积，所以无法在物理上简单的将其予以划分。在实际操作中，法院执行处置以抵押合同中抵押登记部门登记的有证建筑为执行标的，如果案件进入执行阶段，承租人以无证建筑已被租赁为由拒绝搬离场地，那么即使日后抵押物司法拍卖，竞拍人的购买意愿也会大大降低，造成抵押物的流拍，造成流拍风险。

防范及破解“买卖不破租赁”规则的几点建议

（一）贷前调查阶段的建议及措施

一是客户经理应当做好实地调查与证据收集，调查和收集工作不仅仅是一张简单的租赁情况“三方协议”，更要对租赁情况进行全方位了解。在企业借款中对抵押房产内所有租赁户的租赁合同（协议）进行全部收集，并经出租方、租赁方盖章确认；其次对租赁情况复杂的，可以对实际租赁情况进行实地拍照或摄像，留存相关证据。

二是对抵押金额较大的，可以要求抵押方、租赁方签订的租赁合同在当地公证处办理公证手续，增加权威性，同时在前期授信调查阶段做好公证手续的登记备案工作。

三是作为银行方应制定详尽的抵押物出租情况表和承诺书。借款人在签订借款合同前，要求抵押人在情况表中填明具体出租的幢数、楼层、面积、租赁单位及租赁时间，填写的内容应当与前期收集的租赁合同一致，并经抵押方签章确认。同时对抵押物有无出租的情况，要求企业签订相关承诺书，无出租的签订未出租承诺，有出租的签订已出租情况承诺。从而使前期调查形成一个完整的租赁情况证据链。

四是对无证建筑，在办理抵押时应要求抵押方出具对无证建筑连同有证建筑一并处置承诺书，不给抵押人以该理由阻碍抵押权的实现。

《民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。