五证不全的房屋买卖合同无效。因为五证不全，属于开发商出售楼盘主体上的缺陷，也就是说，开发商在相关证件不齐全的情况下，根本就没有售楼（预售）资格，从法律角度来说，该开发商就没有售房的行为能力。这时开发商与买受人所签的商品房买卖合同就属于无效合同。

开发商五证不全该如何处理

开发商五证是指土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证，其中只有具备前四种证书才能办下预售许可证，五证不全肯定是没有预售许可证。此时双方签订的购房合同无效，买房人可以请求返还已付房款、利息及赔偿不超过已付房款一倍的损失。

《中华人民共和国民法典》第八条【守法与公序良俗原则】民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百四十八条【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。