一、承租人违约终止合同退不退房租

1、承租人违约终止房屋租赁合同的，构成合同违约，要承担违约责任，但要不要退还租房，要依据实际情况而定：

(1)如果租赁合同有约定的，按租赁合同约定处理;

(2)租赁合同没有约定的，双方可以协商约定，如果协商不成的，可以申请仲裁或者向法院起诉解决纠纷。

2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零四条

二、房屋租赁合同违约怎么办

房屋租赁合同违约可以分为出租方违约以及承租方违约两种情况，我们分别讨论。

1、出租方违约，一般有这样两种情况：

（1）一是如果出租方反悔不出租房屋，或者要求提前解除租赁合同的，则承租方有拒绝解除合同，要求继续租赁;如果被强行退租的，则应该按照合同约定支付违约金，没有约定的，则要赔偿承租方实际损失，包括装修折旧、可能的收益损失等等，但这些都需要举证；

（2）二是如果出租方拒绝维修的，则承租方有权自行维修，并要求出租方承担相应费用。

2、承租方违约，则可能有这样两种情况：

（1）一是延期支付租金，根据合同约定，出租人有权要求继续支付租金，甚至解除房屋租赁合同。

（2）二是承租方提前退租，出租房可以要求解除合同并赔偿损失，或继续履行合同，继续支付租金。如果承租方没有履行解除合同手续的，出租方可以要求继续支付租金。举例来说，如果某商场的租户直接搬走而没履行解除合同手续，那即使租户没有使用用房屋，仍需要支付由此产生的租金。