为进一步加快市区房地产业发展，推进城市化进程，根据全省加快发展现代服务业工作会议精神，按照“三个最灵活”的要求，现对市委、市政府《关于加快市区房地产业发展的实施意见》（宿发[2004]12号）作如下补充：

一、切实加强对房地产业发展的规划指导

（一）科学编制市区房地产业发展规划。根据国民经济和社会发展需求，以全面建设小康社会的宏伟目标为指导，按照“加快五化、提高五力，五年增速超省均、总量再翻番”的要求，确定中心城市房地产业发展的阶段性目标任务，制订房地产业发展“十一五”规划和年度计划。

二、充分发挥土地管理对房地产业发展的调控功能

（二）严格土地供应计划管理。市区经营性土地供应实行统一征收、统一收购、统一收回、统一开发、统一供应等“五统一”。房地产开发用地必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和详细规划及土地年度供应计划。市土地储备中心要根据市区房地产业发展规划和年度计划，制订科学的收购、储备计划，合理确定土地的年度供应总量、结构和布局。

（三）严格土地开发期限。房地产企业必须按土地出让合同约定的期限进行开发。凡出让土地为净地且具备开工条件的，土地面积100亩以内（含100亩）的开发项目必须在一年半内建成完工；土地面积100亩——200亩（含200亩）的开发项目必须在两年内建成完工；土地面积200亩以上的开发项目必须在两年半内建成完工。国土部门可以根据首期土地付款比例，办理相应的土地手续。

（四）严格清理闲置土地。根据《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》，土地闲置认定满一年以上未满二年的，按规定收取土地闲置费。土地闲置认定满二年以上的，经市国土局报市政府批准后收回土地使用权。但该地块开发建设前期工作已准备就绪，已具备开发建设条件的，经市国土局批准，可延迟动工开发建设时间，但自认定之日起最长不得超过三个月，并按规定收取土地闲置费。到期之后仍未动工开发建设的，经市政府批准后无偿收回土地使用权。因不可抗力等客观因素造成动工开发建设延迟，导致闲置且障碍消除后仍可开工建设的土地，可以采用临时绿化或临时复耕的方式处理，并按规定收取土地闲置费。土地使用者没有能力继续开发的，可申请市土地储备中心收购，但必须在土地闲置满二年前与市土地储备中心达成收购协议。

三、大力激活和繁荣房地产市场

（五）进一步优化商品房供应结构。优先发展普通商品住房，适当发展中高档商品房。普通商品房供应量要占整个商品房供应量的90%以上；运用规划、土地供应等手段，鼓励和引导开发企业积极建设建筑面积在144平方米以内的商品住房，以适应中低收入者的购买能力。积极开展住房套型评比活动，鼓励设计优秀房型，不断优化住房套型。

（六）进一步放开搞活住房二级市场。彻底消除二手房上市交易门槛，鼓励农民和外来人口通过二级市场购房定居。外省市或本市公民个人无论是农业户口还是非农业户口到市区购房创业、定居，就业和子女就读，均享受当地城镇居民同等待遇。

（七）进一步调整规范安置小区建设。对市区已经规划建设的安置小区进行系统评价，选择基础条件好、布局合理、已形成一定规模、配套较好的小区进行重点建设，不予保留的立即停止建设，收回尚未使用的土地。积极探索将拆迁户纳入房地产开发项目进行安置的办法，并制订相应的政策措施。今后市区原则上不再规划建设新的安置小区。

（八）进一步健全个人住房融资机制。金融部门要进一步降低门槛，简化手续，积极投放住房按揭贷款和大型市场的商业用房按揭贷款。对有还款保障和良好信用记录的购房户，商业用房按揭贷款最高比例由50%提高到60%.对市外符合按揭条件的购房户，给予与本市购房户同等待遇。大力开展住房公积金的个人贷款业务。住房公积金管理中心要简化个人贷款发放手续，放宽贷款申请条件，提高贷款发放比例，特别要支持中低收入职工家庭贷款购房，改善居住条件。只要是个人正常缴纳住房公积金，都可以办理住房公积金贷款。

（九）进一步规范住宅小区的物业管理和社区服务。开发建设单位在申请竣工验收住宅工程时，要无偿提供总建筑面积的千分之三（总开发面积低于3万平方米的小区，提供面积不得少于100平方米）作为物业管理服务用房（小区无专门社区服务用房的，物业管理用房可同时作为社区服务用房），其产权属该住宅区全体业主共有。建设主管部门和价格主管部门对前期的物业服务收费采取政府指导价管理并实行价格认证制度。开发建设单位在销售商品房时，必须在合同中预先与买受人约定具体物业管理收费标准。购房者必须按购房款3%（商业营业用房为2%）的比例向售房单位缴纳房屋维修基金，否则不予办理房屋产权证书；售房单位不尽代收代缴维修基金义务的，建设行政主管部门可以从售房款中强制扣除维修基金。对维修基金的使用，建设行政主管部门要进行有效的监管。

住宅小区项目用地挂牌时，结合社区机构布局，在规划条件中，要明确开发单位在小区建设完成后，无偿提供一定面积的用房（一楼）给社区机构，用于小区的社区管理，产权归社区管理机构。

四、全面优化房地产业发展环境

（十）坚决破除部门和行业垄断。对房地产开发项目，各相关管理部门均不得指定工程的规划设计施工监理企业、房地产价格评估单位、招标代理机构和工程检验、检测机构及建筑产品供应商；供水、供电、燃气、消防、人防等行业的专项工程，应与住宅同步设计，同步施工，同时所有规划设计条件要一次性明确，并一律实行公开招投标制度，允许有资质的勘察设计、施工企业及产品供应商在公平、公开、公正的原则下参与竞标，工程预决算必须由有资质的中介服务部门审计。

（十一）严格基础设施配套标准。凡约定为净地出让的，必须是先拆迁后供地或在规定期限内达到“三通一平”标准，不具备条件的土地不得上市交易。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、供暖、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网和通讯网络统一铺设至项目红线，并预留接口。

（十二）进一步强化政策扶持。各部门和单位要按照“三个最灵活”的要求，切实落实与房地产业发展相关的各项优惠扶持政策，真正打造有利于房地产业发展的收费项目最少、收费标准最低的“政策洼地”。为进一步鼓励发展高层住宅、大规模住宅小区和大型商贸设施，凡开发高层住宅单幢层数在8-11层（含8层）的，整幢市权范围内的规费减半征收；12层以上（含12层）的，整幢市权范围内的规费全免。凡一次开工建筑面积在3.5万平方米以上的房地产开发项目（一年内完成主体工程任务），减免普通商品房部分15%市权范围的规费；一次开工8万平方米以上的（一年内完成主体工程任务），减免普通商品房部分20%市权范围的规费。另外，房地产开发建设过程中产生的建筑渣土，实行分类管理。拆迁渣土按标准收费；地基渣土外运的按标准收费，不外运可以回填的不收费。为鼓励开发企业尽快启动开发项目，凡在本文件下发后至2005年10月底前开工建设的房地产工程，其规费可以缓缴半年。

以前我市已制定的有关规定凡与本《补充意见》不一致的，以本《补充意见》为准。各县可参照本意见执行。

2005年8月26日