不能买卖的二手房有：未依法取得房屋所有权证的房屋；没有按照规定补足房价款的房改房屋；鉴定为危房的房屋；在农村集体土地上兴建的房屋；已抵押且未经抵押权人书面同意转让的房屋；共有人不同意出售的房屋；处于籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的房屋。

一、二手房不能转让的情况及流程

（1）未依法取得房屋所有权证的房屋。（2）违章建筑的房屋。（3）所有权为共有，未取得其他所有人同意而转让的房屋。（4）鉴定为危楼的房屋。（5）在农村集体土地上兴建的房屋。（6）已经被列入拆迁公告范围的房屋。（7）已经抵押，并且未经抵押人同意而出售的房屋。（8）依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋。（9）已经出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋。（10）未满5年的经济适用住房、限价商品住房。（11）存在超标未经处理的房改房。

二、从哪些方面可以来避免二手房买卖纠纷

二手房买卖纠纷可从以下几个方面避免：

1、检查证件是否齐全。检查房屋产权证和土地证，看两证是否齐全，看产权证是否抵押，土地证上的土地使用寿命记录，注意房屋是否由卖方出租；

2、检查房子本身的质量。在签订销售合同之前，确定上述事项。对于买方来说，除了严格按照建设委员会二手房买卖合同的格式订立合同外，还需要将一些细节纳入合同内容。

主要包括房屋物业管理交接、户籍迁移等问题。买受人可以留下一定的房款作为保证金，等买房交接物业管理，户籍迁出后再交房款；

3、市政规划是否有影响。一些房主出售二手房可能是因为他们知道房子将在大约5到10年内面临拆迁，或者在房子附近建造高层住宅，这可能会影响照明、价格和其他市政规划，所以他们急于出售。作为买家，他们在购买时应该充分了解细节；

4、单位房屋是否侵权。一般单位的房屋包括成本价的员工住房和标准价的员工住房。土地性质分配，转让时应缴纳土地使用费。此外，对于标准价格的住房，一般单位享有部分产权，员工在转让时享有优先购买权。如果买方不注意这些可能与业主一起侵犯单位合法权益的可能性；

5、注意房产证。检查产权证上的产权人姓名是否与卖方身份证上的姓名一致；

6、购买福利房是否合法。住房改造、住房项目、经济适用房本身是一种福利政策性住房，在转让中有一定的限制，这些住房在土地性质、住房所有权范围内有一定的国家规定，买方应避免销售合同与国家法律的冲突；

7、共有人的问题不容小觑。看看产权证上是否有共有人，如果有共有人，共有人需要出具书面同意证明。即使夫妻共有，也需要对方出具证明，避免纠纷。房地产转让应当签订书面转让合同，并说明取得土地使用权的方式。

三、不能出租的房屋有哪些

不能出租的房屋如下：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有权证的；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、权属有争议的；

5、属于违法建筑的；

6、不符合安全标准的；

7、已抵押，未经抵押权人同意的；

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。