房屋拆迁补偿，首先要认定房屋性质。如果属于违法建筑，即使有居住证，也不能享受动迁补偿。

目前违法建筑的定性是由市和区、县人民政府统一领导和负责，由上海市城建部门接受举报，然后将信息流转给管理部门，认定由上海市住房保障局。具体拆违执行是市城乡建设管理部门和区、县人民政府指定的部门，负责所辖区域内拆除违法建筑工作的综合协调。

只要是无规划，无建设许可，无房产证的都是违法建筑。根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001年10月29日上海市人民政府令第111号）第五十二条规定：拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿。（文件在有效期内）

正常合法租赁房屋是否享受补偿？根据上述文件规定，被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。并且与拆迁人签订拆迁补偿安置协议以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。

对承租人具体补偿标准是什么？首先，拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，租赁关系终止。执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿安置，拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当按下列规定对房屋承租人进行补偿安置：

（一）房屋承租人选择货币补偿或者价值标准房屋调换的，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价80％＋价格补贴）被拆除房屋的建筑面积；

（二）符合本细则第三十九条规定的，房屋承租人还可以选择面积标准房屋调换。

（被拆迁人可以选择货币补偿或者价值标准房屋调换，其货币补偿金额的计算公式为：被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆除房屋的建筑面积100％。）房屋产权人拆迁补偿和承租人拆迁补偿没有关系，互不影响。

遇上环保整治和拆违风暴，企业拆迁是否能争取补偿

“拆”字一声令下，各地拆违行动如火如荼，有扩大化的趋势。真违建被拆了，假违建也被拆了。城市拆违，农村拆违，企业也拆违。甚至拆违成了一些地方拆迁的“借口”，对于一些产证不全的房产甚至合法房产动不动也搞拆违，这让拆迁户们叫苦不迭。有一位企业主张先生就在咨询我们时抱怨：“我的厂是当初地方乡镇鼓励建起来的，现在又说我们是违建，为了保护青山绿水，让我们自行拆除搬走，影响经营不说，还拿不到补偿。”

企业怀着一片热诚来投资建厂，也获得了地方允许为什么会被拆违？遇上环保整治和拆违风暴，企业拆迁还能争取补偿吗？今天拆迁律师就围绕上述案例来分析这几个问题。

企业主获得许可后投入200万建厂，如今又被说是违建，让尽快拆除

张先生是一位中小企业主，2007年他在浙江某地考察项目时，接受了当地乡镇的邀请，入驻了乡镇设在当地某村集体的规划工业园区。当时乡镇还出了发展工业园区的文件，鼓励张先生等企业前往当地投资建厂，并对企业建厂营业一路开绿灯，简化手续。

乡镇下发的相关文件及用地规划图

张先生随即租赁了村集体的建设用地，投资200万修建了2000平厂房，作为工业加工厂。张先生的企业办理了营业执照，但没有办理其他手续，地方也未做要求。

经营了10多年后，现在当地以环保整治、保护青山绿山为由，要求张先生搬迁厂房。同时还说张先生的厂房没有办理相关手续，根据《城乡规划法》，属于违建，要进行拆除。张先生和当地征收方协商补偿，对方称违建厂房拆除是不给补偿的。

突如其来的环保整治＋拆违，让张先生的企业立即陷入了困境。没有补偿，搬迁成本全部要他的企业承担，重新选址建厂也要耗费大量时间和一定资金，对经营也会造成明显影响。

张先生认为是地方招商他的企业过来建厂的，现在说搬就搬，太不合理。

律师：地方招商引资，企业手续不全不能一概以违建论处

张先生的企业属不属于违建？该不该补偿？

从上述案例中，我们知道，张先生去当地建厂，使用的是村集体的建设用地，并且获得了地方的许可并为其简化手续。张先生并未占用农用地，那么其地上建筑是具有一定合法性基础的。

需要注意的是，张先生的厂房修建于2007年，而《城乡规划法》出台于2008年，根据法不溯及既往的原则，用新法追究过往的事实，显然是不合适的。

其次，张先生的企业是当地招商引资过来的，地方鼓励其建厂，并且有获得批准的园区文件支持。张先生是出于对地方的信任和承诺，才投资建厂经营，这是符合信赖利益原则的，同时其企业也办了营业执照，建设用地上建的房屋，虽然没有手续，但没有违法用地的情况，上面建造的房屋可以争取获得建造成本的补偿。

政府规划后招商引资过来，承诺给予办厂支持，虽然后续没给办手续，但也是出于对政府承诺的信赖，才开展建设经营。符合信赖利益原则，其合法权益理应得到保障。

再次，张先生的企业建设在前，环保整治行动开展在后，不应一刀切对待正常经营的企业。根据相关文件要求，环保整治中，对于合法经营的企业，在关停搬迁时应当给予合理补偿。

综上，张先生的厂房可以取得相应的补偿。

张先生在听取了律师建议后，随即邀约律师到当地协助与征收方的谈判。经过律师交涉和沟通协商，征收方意识到自己的行为有所不当，最终同意对张先生的厂房进行评估补偿，并补偿其停产停业损失、搬迁费等。

律师提醒各位被征收人：拆违有严格的法定程序，不是征收方一句违建就能确定的，拆违也不意味零补偿。不论是环保整治也好，禁养关停也好，名目再多，花样再齐，只要您是合法经营的企业，或具有合法经营的基础，那么在拆迁时理应获得公平合理的补偿。