文/臧小丽律师

买二手房与其他商品不同，它不可能做到“一手交钱，一手交货”。对于卖方来说，你买方不掏钱，人家是不可能把房子交给你并且办理过户手续的。这就要求买方必须先付款，要是卖方把钥匙交给你了，房本押在你那儿了，你也别天真地认为“货”已经到手了。只有等到新房本“所有权人”一栏写上你自己大名的那一刻起，那套房子才真正属于你！从相中房子交定金开始算起一直到拿上新房本，这中间有时需要好几个月，需要跟很多的单位或个人打交道，需要签署十多份法律文书，稍有闪失那套房子就不属于你了。

在整个二手房交易过程中，所有的风险全部由买房人来承担。所以，一个买房人，你必须谨慎注意如下几个问题才能保证房子买到手：①卖房人的身份是否真实，是否就是所有权人？②房屋是否属夫妻共同财产，配偶是否同意出售？③房屋是否符合上市交易条件，是否有抵押，有没有承租人，承租人是不是放弃了优先购买权？④房本是不是真的，房主提供的房屋信息是否属实？⑤如果房价涨了，房主不想卖了，你有没有办法约束他？⑥怎样防止房主一房二卖？⑦用什么付款方式保证你交完钱后房主一定跟你过户？⑧要是贷款批不下来，你是否要承担违约责任，你的首付款及定金还能安全回到你手里吗，中介费用是否还要支付，谁来掏这笔钱？

笔者在07年5、6月份左右也曾买过二手房，当时北京的房价一个月就涨一两千，总价动辄就得上百万，弄得本人也紧张兮兮的，这可是俺这辈子买的最贵的东西啊，只能成功不能失败！出于我的职业习惯和做事风格，很快我就把整个交易流程和可能出现的风险弄清楚了，然后就可以采取措施把风险事先一一堵死。这样，从交定金开始算起到办完过户手续，只花了23天，从交首付款到过户只有6天。整个过程都很顺利，一切都在预料之中，房主和中介只能积极配合我，因为合同里面各方的要求写得很清楚。

正是因为这次买房经历，一家房地产经纪公司特意邀我担任他们的法律顾问，毕竟熟谙二手房交易规则的律师并不多。呵呵，2008年我的第一家法律顾问客户就是这么自己找上门来了。做了这家中介公司的法律顾问之后，我才发现火爆的北京二手房买卖市场上存在一个大问题——买房人根本就没有风险意识！比如，购买者看中房子谈好价格，然后就在别人拟好的各种合同上签好自己的名字，最后交钱过户就OK了。再比如，越来越多的人买房选择找房地产经纪公司，这使得像我爱我家、链家地产、21世纪不动产、中大恒基这些中介公司的门店遍布京城，但是购买人专门请律师参与全程法律服务还较少。老百姓普遍认为：律师就是打官司的，我又没惹上官司，干嘛花钱请律师呢？可是，没有律师你能应对各种交易风险吗?况且，真要等出了纠纷再请律师，可能已经为时晚矣。

作者简介：臧小丽律师，法学博士，具有律师执业证和全国企业法律顾问资格证。在房地产业务方面，专做二手房买卖全程法律服务，房产中介公司法律顾问，房屋权属纠纷三项事务。

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