区政府各委、办、局，各街道办事处、五角场镇政府：

现将《上海市杨浦区房地产建设项目审批管理实施意见》印发给你们，请按照执行。

二○○四年六月七日

上海市杨浦区房地产建设项目审批管理实施意见

第一条目的

为了科学实施城市规划，合理配置土地资源，调控固定资产投资方向，强化建设项目管理，按照编规划、批项目、核土地的要求，依据国家、本市的有关法规和《杨浦知识创新区发展规划纲要》，制定本实施意见。

第二条适用范围

本实施意见适用于以招标、拍卖出让方式取得土地使用权的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等房地产建设项目的审批管理。

第三条建设项目确定

（一）建设项目必须符合《杨浦知识创新区发展规划纲要》和《杨浦区国民经济和社会发展"十一五"规划》。区计委负责编制全区固定资产投资年度计划，报区政府审议通过后实施。凡纳入区固定资产投资年度计划的项目，是区各职能部门办理和实施建设项目的具体依据。

（二）本实施意见第二条范围内的建设项目,必须纳入土地储备计划，土地储备计划和规划参数是编制区固定资产投资计划的主要依据。

（三）建设项目土地招标前，由区计委、区规划局进行决策评估后，报经区规划委员会批准后实施。

第四条建设项目规划管理

坚持以规划指导计划编制，以规划指导具体项目建设，依法行政。

（一）重大拟建项目必须按规定纳入《杨浦区国民经济和社会发展"十一五"规划》。特殊情况的，需先调整《杨浦区国民经济和社会发展"十一五"规划》，再纳入年度固定资产投资计划，经区政府审议后，方可组织实施。

（二）拟建项目必须严格按照《上海市城市规划条例》的要求，统一领导，分级管理，在法定权限范围内，进行建设项目的规划审批。

（三）拟建项目必须符合各类已批准城市规划的要求，功能定位、建筑尺度、色彩、立面等方面必须符合规划的控制要求。

第五条建设项目规划管理审批程序

（一）建设项目报建后，符合法定权限的，予以受理，并查阅相关规划情况，依规划核定相关的规划设计要求。建设基地面积在3公顷以下的零星建设项目，要依据《上海市城市规划管理技术规定》和建设项目规划用地相容性原则，核定相关规划设计要求。

（二）设计方案完成后，须征询相关专业部门意见，调整方案后予以落实。建设项目方案要经专家评审通过后，报区规划委员会审议。

（三）区规划委员会审议通过后，凡需公示的项目，规划管理部门组织项目方案对建设基地周边的相邻关系进行公示，听取意见，说明有关情况和审批依据。

（四）最终完成审批。

第六条土地收购、储备原则

储备土地的目的是为了调节土地市场供应关系，确保实现用地性质和区域功能，使国有土地在滚动开发中增值，提高经济和社会效益。储备土地要结合规划用地性质、区域功能提升等因素，避免风险。

编制土地储备年度计划。收购土地要综合考虑资金筹措和土地成本等因素。收购土地的价格，要参照当前土地市场价格进行评估，并综合考虑地上建筑物、交地时间等因素，计算确定。

第七条土地收购、储备程序

（一）区土地发展中心负责土地收购的前期洽谈，提出开发评估和可行性报告。

（二）区土地成本核定领导小组根据房地产市场、地块的实际情况，全面审定区土地发展中心上报的可行性报告，确定最终的收购价格。

（三）区土地发展中心与被收购单位签订土地收购合同，储备土地。

第八条土地出让原则

土地出让要根据土地利用计划和房地产市场的实际情况，依据国家、市有关法律法规，进行公开招投标或拍卖。

有条件的地块出让，原则上进行净地招投标或拍卖。

第九条区土地招投标专家库

区土地招投标专家库由区房地局、区计委、区建委、区监委、区规划局、区住宅发展局、区财政局和区旅游局推荐有关领导和专家组成，并报市房地资源局备案。

第十条招标底价的确定与上报

区土地发展中心委托中介机构评估拟出让地块的底价，评估价格要综合考虑周边城市基础设施的投入及周边功能实现的程度等因素。评估报告提交区土地收购与出让定价联席会议集体讨论后，确定出让底价。土地招标底价确定后，根据土地交易系统的操作权限，由专人负责，通过土地交易系统，上报市房地资源局审批确认。

第十一条土地使用权招标出让程序

国有土地使用权招标出让的程序为，征询功能定位，规划参数和相关单位的建设要求，编制招标方案及其上报，确定招标底价，组织实地踏勘、答疑、投标、开标和评标，发出中标通知书，上报评标结果和信息公布，确定出让合同和前期补偿合同。

第十二条建设项目审批管理流程

依据《本市房地产建设项目（招标拍卖用地）审批管理程序改革试行方案》，区建设项目审批管理流程，包括9个方面：

（一）区规划委员会批准的书面文本；

（二）招标、拍卖出让土地使用权；

（三）规划方案审批；

（四）可行性研究报告审批；

（五）初步设计方案审批；

（六）施工图设计文件审批；

（七）核发建设工程规划许可证；

（八）核发施工许可证；

（九）竣工验收。

第十三条本实施意见自印发之日起施行