【业务流程】

再融资包括两个方面：一是原借款人（出卖人）提前偿还银行贷款，解除与银行的关系，注销抵押登记；二是新借款人（买受人）申请贷款，通过采取抵押方式办理抵押登记购买房屋作为新贷款的抵押担保。

其业务流程如下：

第一步，原借款人向银行提出申请。第二步是银行、卖方和买方在银行批准的情况下签订协议。银行同意出卖人转让房屋，出卖人承诺优先偿还银行贷款并授权银行从银行账户中扣除未偿贷款本息，买受人承诺将房款转入出卖人开设的银行账户。第三步是买卖双方签订房屋合同。第四步：买方向银行申请新的贷款。贷款金额可以是卖方剩余的贷款余额，也可以按照以下公式计算：贷款金额=所购房屋市场价格×二手房贷款比例。

第五步：批准后，银行将与买方签订新协议，并出具同意贷款的承诺书。

第六步是银行和出卖人到房地产管理部门办理注销抵押登记，出卖人和买受人办理房屋产权过户手续，银行和买受人办理新的抵押登记手续。第七步是银行向买方发放贷款。根据买方授权，贷款转入卖方开立的账户。然后，根据卖方的授权，将卖方未偿还的贷款本息直接从账户中扣除，原借款合同终止。

其业务流程为：原借款人提出申请→签订三方协议→签订房屋转让合同→购房人提出贷款申请→银行审批→签订新的贷款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款贷款→卖方归还贷款。如果要转让未完工的房地产，需要在第二步签订的协议中增加房地产开发商作为签约方。开发商同意转让房地产，并承诺对新增贷款承担分阶段担保责任。此时，出卖人尚未取得房屋所有权证，只是在房地产管理部门办理了预售合同登记和抵押权预登记，因此无需办理产权过户，只需办理相关变更手续。