保障房外来和尚难念经

“能不能参与保障房建设，不是我们可以决定的。”上海某中小房地产开发商杨希(化名)无奈地告诉中国证券报记者。他的企业曾在上海拿到两个保障房项目，但竞标过程很艰难，“要和地方政府沟通，要和银行沟通，到哪儿都求着跟人家沟通。”

杨希透露，地方政府往往更愿意将保障房项目给地方城建，一方面，资金流动全部在本地；另一方面，企业纳税全部在本地完成，这对于地方财政收入而言很重要，“肥水不流外人田嘛”。自己的企业在资质、施工经验等方面都不差，如果能和地方城建站在“同一起跑线”上，应该可以参与更多的保障房建设。

杨希一一道出中小房企建设保障房的利益所在：项目前期有银行信贷支持，项目后期销售几乎没有成本和风险，资金回笼快，利润稳定。更重要的是中小开发商通过保障房项目建设，企业规模能迅速壮大，以后再在当地开展项目也有优势。

目前保障房项目利润在5%左右，且较稳定。而保障房项目建设大多采用政府回购的形式，即项目完工后由地方政府回购三至七成，回购成数与项目性质相关，保障房项目的销售、租赁、分配等都由地方政府进行。杨希说，“除了那5%的利润，剩下的没有被回购的那部分房子就是开发商的利润增长点。”况且，保障房比起一般商品房项目，工期至少能缩短1/6到1/5左右。

某央企施工单位相关负责人刘鹏这样告诉记者，“大型开发商对保障房项目其实没有太大兴趣，一者利润太薄，二者有时比操作商业项目花费的代价还要大。在我们看来，建保障房就和建希望小学差不多。”

刘鹏以天津房地产市场为例，“目前天津的限价房价格每平米在7000至8000元，而天津的商品房价格没有低于15000元的。”去年经适房最低的建安成本在2300元/平米左右，今年大概在2500至2600元左右，商品房项目的建安成本是3000元/平米，“这其中的利润差距非常巨大。”

保障房建设用地不可能全由地方政府划拨，即使通过出让方式获得，出让价格也一般是同类商业用地价格的50%左右。因此，地方政府在完成了“政治任务”后，就没有动力去建更多的保障房了。

杨希表示，保障房项目建设同样有潜在风险。“地方政府的信用风险、政策风险都是难以预计的。尤其是在未来项目回购的时候，充满了不确定性。”

刘鹏告诉记者，“开发商肯定不赔钱，只是利益多少的问题。因为保障房项目，大部分由施工单位前期垫付启动资金，风险逐级往下分散。一般是我们施工单位出了正负零(即房屋盖出了地面)以后，开发商才付给我们第一笔或第二笔款项，一般到封顶之前，可以拿到总款的70%，整体项目验收合格之后才可以拿到90%至95%。”但是，由于是先干活后拿钱，开发商的资金实力还是很重要的，所以地方政府更乐意和大开发商合作。

保利地产某内部人士也向中国证券报记者透露，现在许多商业项目，通常会要求配建一部分保障房，比如100亩土地统一出让，其中10亩用于建设保障性住房。虽然保障房项目在账面利润上无法与一般的商品房相比，但只要地方政府在土地、税收、资金上提供一定优惠，保障房建设并不是一块“没肉的骨头”。对大型央企而言，可以进一步扩大市场占有率，并且能和地方政府形成“利益联盟”。

即使是保利这样的大型开发商，在竞标保障房项目的过程中，也同样面临地方政府态度不明、地方城建强势等问题。该内部人士透露，“今年我们给各地方政府都发了函表示愿意参与当地的保障房项目建设，但地方政府的反应不如想象中的热烈。”他指出，不少大型开发商在争取保障房项目时，由于不熟悉地方操作、与当地政府无法达成一致等因素，不慎“落马”。