读者周先生打电话向本报咨询，他想投资购买一个商铺，想了解樟树商业项目——锦绣共和，该项目工作人员称锦绣共和位于樟树黄金地段，今后的商铺月租金可达100-200元/平方米。可是周先生去了现场才发现，这个项目并不像工作人员之前介绍的那么好，地理位置、人流量等均不理想，而且周边的月租金也不像开发商宣传的那么高，周先生询问记者，这种商铺能不能购买、适不适合投资？

周先生向记者介绍称，锦绣共和的商铺前三年是以返租的形式，由开发商负责运营，开发商保证年回报率8%，前三年总收益为房价的24%，在购房时从房款中扣除。三年之后，就由投资者直接承担风险。这种售楼方式即售后返租，这种运作方式由于潜在风险高，是国家三令五申明令禁止的，投资者购买此类物业须谨慎。

记者采访时发现，锦绣共和开发商在宣传资料上宣称，预计三年后锦绣共和所在区域的平均月租金为100-200元/平方米。一套售价8000元/平方米、面积40平方米的临街商铺，总价为320000元。以月租金150元/平方米为基准，套用上述公式，其一年的投资回报为40*150*12/40/8000=22.5%。

一般商业地产的年投资回报率在8-12%之间，而按照锦绣共和宣传所称，其年投资回报率可达22.5%，事实是否会如开发商“描绘”的一样呢？

采访时记者了解到，樟树市作为江西一个县级市，目前总人口约53万人，其中市区人口仅17万余人。当地居民告诉记者，目前该市主要的商业聚集地——“小香港”商业街，其临街商铺平均月租金大概是20-60元/平方米，在当地人气越旺的地段，租金越高。而锦绣共和开发商宣称月租金100-200元/平方米，只是一厢情愿的吹嘘高回报的做法。锦绣共和所处的位置也并非其宣传资料上所说，“紧邻‘小香港’商业街”，两个项目相距约200多米，其地段、人气、租金远不及“小香港”商业街。

业内人士告诉记者，如果以锦绣共和一楼临街40平方米的商铺为例，月租金参考“小香港”商业街的平均月租金，套用上述公式，计算年收益率为40*40*12/40/8000=6%，与开发商描述的“蓝图”也存在距离。

樟树城市经济体量较小，区域性商业较为集中，一些二楼商铺或者地理位置相对较差的商铺，出租情况与租金收益不甚理想，因此在投资商铺时，应特别注意，仔细察看项目周边情况，了解商铺出租行情，也可套用上述投资回报率的计算方法，辨明风险，切忌听信开发商的高回报承诺，盲目投资。