2010年虽然新房住宅继续高走，商铺价格却稳步增长，在今天五环里住宅过3万形势下，买铺投资应该注意点什么？

一、不要太相信承诺的回报

前一阵，SOHO尚都发生了业主在售楼处前向开发商示威的事件，原因是销售当时承诺了回报率，但入驻之后发现人气不旺，多家买卖都不赚钱。承诺回报是眼下商业地产项目中最流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。而且商铺投资除了要看地产商承诺的回报率，更要“看人气、看特性、看环境”。现在，商业地产项目的主要矛盾，往往集中在价值和价格的不对等，开发商希望出售商铺的价格更高，买房人却希望迅速收回投资，这种不对等，已经成为目前商业地产的最大矛盾。

如果有条件，可以在购房合同中约定保护条款，“如达不到租金回报，买受人有权解除买卖合同，并要求出卖人承担违约责任”等。

二、要学会“看图纸”

开发商卖商铺，也会出现期房销售，这就要求购房者必须通过示意图或者沙盘看出自己选择的物业究竟处于一个什么商业氛围，“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置了交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等，如果说签合同之前让您去交通队打听一下将来怎么施划交通标线有点夸张，但是多一点注意是应该的。

三、算账不能“大概齐”

排除了购房风险，业主回避经营风险是要靠数据支持的，很多购房人本身不是商人，算投资回报率的时候喜欢“大概齐”的口算，这里介绍一点计算方式，希望业主们对收入能心知肚明。

把握投资时机从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。

不同的商铺情况也不同。一般而言可以用下列公式来计算：

如果没有贷款的一次性投资，通常的计算公式为：(税后月租金-每月物业费)×12＝年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价＝年投资收益率。用购买商铺总价÷年租金收入＝投资回收年限。

贷款投资，通常的计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12＝年租金收入；(首期房款＋按揭贷款)÷年租金收入＝投资回报年限。用年租金收入÷（首期房款＋按揭贷款)＝年投资收益率。

市场上没有最好的投资产品，只有最适合自己的投资方案。风险与收益是相对应的，要根据自身的需求与特点，选择适合自己的理财产品进行资产配比，理性、稳健投资。文∕蒋举