订立二手房买卖合同时，因为房子登记有产权人，并且可能不止一个人，另外也可以被出租等，所以有些人觉得买卖二手房可能会产生较多的纠纷，因此合同必须要有第三方的见证才能具有效力。实际上，二手房买卖合同的效力，满足合同的法定条件即可生效。

订立二手房买卖合同时，其实不需要第三方的见证，但为保证合同具有法律效力，可以先确定转让人是否有出卖房屋的实体权利。

并且，具体可以从以下几个方面进行判断：

1、房屋的所有权人出卖房屋的：确定出卖人是否与房屋产权证或者其他房屋合法来源证明文件上的名称一致，必要时可以直接到房屋管理部门查询。

2、委托或代理出卖的：注意审查房屋所有权人是否与转让房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出卖的书面证明材料。

3、共有房屋出卖的：注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出卖的书面证明材料。

接着，买受人还要审查二手房的实际状态，具体如下：

1、审查转让的房屋是否违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因不能办理房屋合法产权的房屋；

2、审查转让的房屋是否属于经济适用房；

3、审查转让的房屋是否被依法查封；

4、城镇居民不得购买农民的住宅。

因此，买卖双方签订二手房买卖合同，是双方协商一致达成的协议，不需要进行第三方的见证，只需买卖双方在合同上签字盖章即可。当然，如果确实担心效力问题，可花钱找中介甚至公证处，代办二手房买卖合同或对合同进行公证。