现在买房子投资合适吗?

分为以下三种情况：

第一种，全款购买，现金投资回报率

第二种，全款购买，增值投资回报率

第三种，首付3成，有按揭情况下，现金投资回报率和增值投资回报率

第一种情况：全款购买，现金投资回报率

租金总收入=房租收入租金投资收入=4000*124000*0.04*12=480001920=49920元

租金净收入=49920*93%=46425元

现金投资回报率=46425÷3400000=1.36%

这时，我们可以看到，这收益率还不如目前银行一年定期存款利率1.5%。所以，仅仅从现金投资回报率上讲，用340万元买一个房子出租，是不如将340万元存入银行的投资回报率高的。

第二种情况：全款购买，增值投资回报率

增值情况下的投资回报率，把房屋的增值价值包括进去，这部分回报只有当卖掉或重新贷款时才能拿到手，也称为“SoftProfit”。

假设这套房一年内增值10%，增值收入=3400000*10%=340000元。

投资回报率=(租金净收入增值收入)÷投入资金=(46425340000)÷3400000=11.36%

在此情况下，比起存入银行或买理财产品，就已高出很多，再减去这笔钱的不拿去投资，只是存入银行一年的定期，收益也接近10%。

第三种情况：首付3成，有按揭情况下的现金投资回报率和增值投资回报率

340万首付3成，贷款7成，需首付102万，算上评估值，首付需136万，贷款204万。按目前商业贷款利率4.9%，在此基础上打个85折，那就是4.165%。采用等额本息的还款方式。

每月付给银行(本金和利息)9934元，一年支付银行119208元，其中利息84304元，本金34907元。

现金投资回报率(CashonCash)

全年租金净收入46425元，全年支付银行贷款119208元，每年要付息84304元，首付136万元

投资回报率=(46425-84304)÷1394907≈-2.7%

在这种情况下，并没有产生现金收入，而是还要每月补贴9934元(119208÷12)

增值投资回报率(SoftProfit)

假设这套房一年内增值10%(该区域升值情况要比这个高)，增值收入=3400000*10%=340000元。

投资回报率=(增值收入-补贴投入)/首付金额=(34000046425-84304)÷1394907≈27.71%

从结果上看，27.71%的回报率非常高，但要记得二手房需卖才能拿到钱。一年内买卖房屋需缴纳高额的税费。这样一套房卖出，需卖方支付的税费。通过银率的二手房买卖税费计算器来计算。

卖方支付税费=个税营业税=6800019040=87040元

最终投资回报率=(增值收入-补贴投入-税费)/首付金额=(34000046425-84304-87040)÷1394907≈15.42%

在此情况下，比起存入银行或买理财产品，已高出很多，如果减去这笔钱的不拿去投资，只是存入银行一年的定期，收益也接近13.9%。是不是赶上P2P投资了。

当然，投资回报率是理论上的，只有把房子卖掉后投资人才能拿到。但此情况只限于一线城市，并不代表全国，投资需谨慎计算。

可以看到如果现金全款买房，现金回报率甚至不如放在银行里的现金回报率。买房投资不仅应该考虑房价走势，还应该将政府的购买政策、经济周期变化等因素计算在内，大家在进行房产投资时还是要考虑好相关风险，避免造成损失。