一、办理房产抵押评估报告书的流程是什么？

（一）、申请估价。当事人应当依照相关的规定，向估价机构或估价事务所递交估价申请书。估价申请书应当载明下列内容：

1．当事人的姓名（法人代表）、职业、地址；

2．标的物的名称、面积、座落；

3．申请估价的理由、项目和要求；

4．当事人认为其它需要说明的叼容。

估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。

（二）、估价受理。估价机构或估价事务所收到

估价申请书后，应当对当事人的身份证件、标的物的产权证书及估价申请书进行审查，对符合条件者，交由估价人员承办，每个估价项目的承办、不得少于两名估价人员。

（三）、现场勘估。承办人员应当制订估价方案。到标的物进行实地勘丈测估，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。

（四）、综合作业，承办人员应综合各种因素进行全面分析，提出估价结果。书面估价结果应包括以下内容：

1、估价的原因，标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况，所处区域城市规划及发展前景、房地产市场行情；

2、标的物及其附着物质量等级评定；

3、估价的原则、方法、分析过程和估价结果；

4、必要的附件。包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料、原始资料及实际勘测数据等；

5、其它需要说明的问题。

估价结果书应由承办人员签名。

二、在估算房价时参考的因素包括

1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格

2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格

3、所在小区和所在板块的房价走势

4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。此外成本法和收益法也是求取房地产市场价格所经常使用的方法。

房产抵押评估报告书流程严格按照法律法规照搬，从申请到评估结束皆由承办人一手操办并且签字。影响评估报告书的结果有很多，包括小区均价、小区房价走势等等，一切数据采用科学且可信的统计理论分析。