为配合去年12月1日实施的商品住宅预售按套内面积计价的新规定，北京购房合同做了多个方面的调整，买房人购买去年12月1日以后取得商品房预售许可证的商品房，要注意开发商使用的是不是新合同。

根据去年12月1日开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》的相关规定，12月1日以后取得预售许可证的商品住宅都必须采用按套内建筑面积计价，而且必须在购房合同中体现物业管理服务的内容以及交房条件。为此，该市国土房管局近日对原来的《商品房买卖合同》重新加以补充修订，调整和增加的内容有多项。

计价方式由按建筑面积计价调整为按套内建筑面积计价。

首先，计价方式与价款都改过去的按建筑面积计价为按套内建筑面积计价。

自去年12月1日，北京在商品房的计价方式上实行了重大变革，改过去三种计价方式(按建筑面积、按套内面积、按套售房)为按套内建筑面积卖房。这主要是针对近年来北京楼市不断出现的面积纠纷而制定的。

商品房建筑面积等于套内建筑面积和公摊建筑面积之和;套内建筑面积等于套内使用面积和墙体面积之和。使用套内建筑面积计价这种方式，简单易算、易测，能够减少面积纠纷，有利于创造公平、公正、公开的市场环境，减少了开发企业增加公摊面积的利益驱动，买房人不用承担不明不白的房款。北京市国土资源和房屋管理局还于日前下发了有关文件明确，经济适用住房预售电要按套内面积计价。

按套内面积计价的房屋，套内面积小于合同约定面积3%以上部分的房款要双倍返还。

按套内面积售房难免会出现面积误差问题。新购房合同规定，交房时须按套内面积确认实测面积而不是按建筑面积测量。当交房时出现面积误差时按新规定执行：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。新合同规定，购房人退房的，出卖人在购房人提出退房之日起30天内将购房人已付款退还，并按有关利率付给利息。

购房人不退房的，套内面积大于合同约定面积3%以内(含3%)部分的房价款由购房人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归购房人。

新合同规定，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由开发商返还购房人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还购房人。新合同规定，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。

按建筑面积计价的房屋，建筑面积小于合同约定面积3%以上部分的房款要双赔

偿。

按新合同规定，如果买卖双方按建筑面积计价的，一旦出现面积误差的按以下两个原则处理。即建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据产权登记建筑面积结算房价款;建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，购房人有权退房。

购房人退房的，开发商在购房人提出退房之日起30天内将购房人已付款退还给购房人，并按相关利率付给利息。购房人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归购房人。

产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内

(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。