（一）项目决策阶段。房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2、初步可行性研究，亦称预可行性研究。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3、详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目

投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4、项目的评估和决策。

（二）前期准备阶段。获取土地使用权；征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

（三）规划设计。

1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件。

2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。

3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。

4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。

5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

6、申办《施工许可证》。

（四）项目销售阶段。申办《销售许可证》商品房预售实行许可证制度；商品房销售及按揭办理。

（五）交付使用阶段。

1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。

2、申办建设工程规划验收建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。

4、物业移交开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

一、土地一级开发和二级开发的区别

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到三通一平、五通一平或七通一平的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地二级开发，是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。

二、土地开发费用的构成

1、基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为三通一平和七通一平。三通一平指：通水、通路、通电、平整地面。七通一平指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。

2、公共事业建设配套费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。

3、小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。