商业用地上建住宅用地是犯法的，法律规定建设用地使用权人不得改变土地用途，应当合理利用土地，如果需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

一、土地如改变用途需要什么审批申请材料

土地如改变用途需要的审批申请材料：

1、变更土地使用的单位应当提出申请，填写土地使用申请表；

2、对申请人提供的材料进行初审，决定是否受理；

3、组织地界和所有权调查；

4、委托变更土地使用权进行地价评估；

5、制定变更土地使用权转让计划，计算应缴纳的土地出让金及相关税费；

6、会审、拟文上报、逐级上报有批准权的人民政府批准。

建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管道工程、大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

二、工业用地使用权转让条件

1、按土地出让合同约定已支付全部土地使用权出让金、滞纳金、违约金及相关税费，并取得建设用地使用权证。2、不改变土地出让合同约定的土地用途和建设规划条件等。3、工业用地一般不得分割转让，如分割转让的，须经规划建设、国土资源、安监、消防等部门批准等。

三、集有土地使用证能否转让

集体土地使用证不能转让。在转让集体土地使用权后，才能办理集有土地使用证变更。《土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。