【阅读全文】

南＞市城市房屋拆迁评估管理规定（试行）

（2003年5月31日南＞市人民政府文件南府发［2003］78号公布）

第一条为规范房屋拆迁评估行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《南＞市城市房屋拆迁管理实施办法（试行）》等法规规章及其他有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条凡在本市城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁评估活动的，适用本规定。

第三条在本市城市规划区内国有土地上从事房屋拆迁评估的估价机构（以下简称估价机构），应取得三级以上房地产评估资质、具备国家或省一级注册的土地评估资质。

拆迁当事人应当委托符合资质条件的估价机构进行评估，并签订房屋拆迁评估委托合同。

估价机构接受评估委托后，不得转让评估业务。

第四条拆迁评估估价人员应当是注册房地产估价师、土地估价师。

第五条估价机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成评估，并出具房屋拆迁评估报告。评估报告经注册房地产估价师、土地估价师签字并经估价机构盖章方才有效。

第六条拆迁当事人应当按照《房地产估价规范》和其他有关规定向估价机构如实提供评估所需资料，并协助估价机构开展现场查勘等工作。

拆迁当事人未如实提供有关资料、未履行委托合同约定的义务，造成评估失实或其他后果的，应承担相应责任。

拆迁当事人要求的，估价机构应向其解释评估方法等技术问题。

第七条估价机构及估价人员应按委托方要求，对其提供的涉及房地产评估的情况和资料保守秘密。

第八条南＞市城市房屋拆迁办公室（以下称拆迁管理机构）负责组织或委托相关行业管理协会成立南＞市房屋拆迁评估技术委员会（以下简称技术委员会）。技术委员会负责对有争议的评估结果进行鉴定。

技术委员会通过公开招聘方式选任评估专家设立技术委员备选库。受聘技术委员需具备如下条件：

（一）取得《房地产估价师执业资格证书》或《土地估价师资格证书》3年以上；

（二）主持完成房地产估价项目10宗以上或评估面积在10万平方米以上；

（三）在评估机构执业；

（四）无违法或违反估价人员职业道德等不良记录。

第九条房屋拆迁评估对象为被拆迁房屋及其附属物和房屋所有权证范围内的土地使用权。

房屋拆迁评估采用的价值标准为市场价值。估价时点与批准拆迁日期相距不得超过一个月。

第十条房屋拆迁评估应当依据有关规定和专业规范，根据区位、结构、房屋用途、产权状况等因素，采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法，参照房屋拆迁补偿指导价格，综合考虑成新、楼层、朝向、装修等因素确定评估结果。

房屋产权状况包括房屋产权性质和土地使用权性质。房屋产权性质以房屋所有权证上标明的性质为准；房屋所有权证未标明的，由房产行政主管部门确认。土地使用权性质以国有土地使用权证标明的使用性质为准；土地使用权证未标明的，由土地行政主管部门确认。

房屋拆迁补偿指导价格（表2、3、4）适用于国有划拨土地上的被拆迁房屋。

第十一条拆迁评估包括对被拆迁房屋的分类评估、分户评估，以及对被拆迁房屋装修部分的评估。

第十二条分类评估是指估价机构根据区位、结构、用途、产权状况等因素，对拆迁范围内的房屋进行分类并采取适当方法，参照房屋拆迁补偿指导价格结合区位修正系数计算出的分类评估指导价，评估出各类房屋的拆迁评估价格。

分类评估指导价的计算公式：

分类评估指导价＝房屋拆迁补偿指导价格（1＋区位修正系数）

分类评估费用由拆迁人承担。

济南市城市房屋拆迁评估管理暂行规定

第一条为规范城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《济南市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》）及国家、省的有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条凡在本市城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁评估的，适用本规定。第三条具备下列条件的房地产评估机构，可以从事房屋拆迁评估业务：（一）具有企业法人营业执照和房地产价格评估资质；（二）最近两年无不良房地产评估业务记录。第四条济南市房地产开发拆迁管理办公室（以下简称市开发拆迁办）根据实际情况，在可从事房屋拆迁评估的机构（以下简称拆迁评估机构）中采用招标方式确定当年全市拆迁评估机构，建立拆迁评估机构数据库。

每一拆迁工程的评估机构随机抽签确定。拆迁评估机构已接受拆迁评估委托，在该工程搬迁截止日前工作尚未完成的，不再参加其他工程的随机抽签。第五条拆迁评估机构接受拆迁评估委托时，应当与委托人签订书面拆迁评估委托合同。接受委托的拆迁评估机构不得转让拆迁评估业务。第六条委托人应当按照城市房屋拆迁的有关规定，向拆迁评估机构提供拆迁范围等评估所需资料。第七条拆迁评估机构应当按照本规定和《房地产估价规范》进行拆迁评估，在委托合同约定的期限内向委托人出具拆迁评估报告。第八条拆迁评估机构在出具拆迁评估报告后，有向委托人和有关拆迁当事人解释拆迁评估的依据、评估方法等评估技术问题的义务。第九条房屋拆迁评估的估价时点应在拆迁许可证颁发之日前30日内。第十条房屋拆迁评估的价值定义为房地产公开市场价值。

对被拆迁房屋的评估，不考虑租赁、抵押等他项权利限制的影响。第十一条住宅房屋拆迁评估，应区分平房和楼房，并按不同建筑结构、成新率、层次、朝向进行分类。建筑结构可分为简易结构、砖木结构、砖混结构、钢混结构和钢结构。第十二条被拆迁住宅房屋、安置房屋平均单价评估确定前，拆迁人应组织拆迁评估机构向被拆迁范围内的居民委员会代表解释说明平均单价评估情况。被拆迁住宅房屋、安置房屋平均单价报市开发拆迁办备案后，由拆迁人在拆迁公告发布后公布。第十三条被拆迁人或公房承租人对住宅房屋评估平均单价有异议的，可以在拆迁公告发布后五日内向拆迁人提出单独评估的书面申请。拆迁人收到申请后应当委托原拆迁评估机构进行评估。拆迁人应当将评估报告报市开发拆迁办备案，并书面告知被拆迁人或公房承租人。

第十四条拆迁当事人对住宅房屋的单独评估结果无异议的，以单独评估结果作为拆迁补偿安置的依据；有异议的，异议方应当在收到评估结果后五日内向原拆迁评估机构申请复估。原拆迁评估机构应当向申请人出具书面复估结论，调整评估结果的，应当出具调整后的评估报告并注明调整原因，并向市开发拆迁办备案。申请复估的，以复估结果作为拆迁补偿安置的依据。第十五条被拆迁非住宅房屋和用于拆迁安置的非住宅房屋的价格，由接受委托的拆迁评估机构确定。拆迁人应当将评估报告报市开发拆迁办备案。评估结果由拆迁人书面告知被拆迁人。

第十六条拆迁当事人对非住宅房屋的评估结果有异议的，可以按照本规定第十四条规定的程序申请复估。第十七条被拆除房屋装修部分的评估，由接受委托的拆迁评估机构实施。第十八条被拆迁住宅房屋、安置房屋平均单价，住宅房屋内装修，非住宅房屋的评估费用由拆迁人承担；住宅房屋的单独评估费用由拆迁人、被拆迁人各承担50％。第十九条拆迁评估机构有下列行为之一的，由市开发拆迁办取消其从事拆迁评估业务的资格：（一）擅自转让拆迁评估业务，或允许他人以自己的名义从事拆迁评估业务的；（二）违反房地产估价规范和本规定，出具虚假评估报告，评估结果严重失实，或者恶意串通，损害拆迁当事人合法权益的；（三）不履行拆迁评估技术咨询义务的。第二十一条本规定自公布之日起执行。