一、卖家虚假宣传商品房可退定金吗

在我们现行的法律体系下，合法的私人之间的房地产交易在法律层面得到了充分的肯定和认同，这就意味着买卖双方可以直接展开面对面的洽谈交流，无需再依赖于中介或任何第三方的帮助，只要双方达成一致意见，即可自行完成整个房产交易的全流程。

请您务必注意到这样一点，即这种非正式的交易方式并不会对房屋的所有权产生实质性的改变。根据我国《中华人民共和国民法典》中的相关规定，房屋买卖合同属于典型的民事买卖合同类别，实际上是一种民事法律行为。

合同的有效性必须严格遵循相关法律法规的规定，同时也会受到法律的全面保护。值得我们特别关注的是，尽管在法律层面私人之间的房产交易是完全合法的，但居住权的变更仍需通过合法的注册登录手续来实现。换句话说，即使房产的买卖没有按照常规程序进行登记，这份合同仍然具备法律效力，但却无法带来法律意义上的产权变动效果。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十条

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

二、私下买卖房屋没过户协议生效吗

首先需要明确的是，农村房屋的买卖并不违反相关法律法规。

也存在一些相应的限制条件。譬如说，卖方和买方都应当具备相同的村籍身份，此外，买方还需满足宅基地申请的资格要求，并且所购买的房屋须经过合法建设且符合所在区域的标准。特别值得注意的是，该交易行为还需获得集体经济组织的书面批准。在此，我们引用《土地管理法》中的相关条款进行说明。其中，第十一条指出，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；而对于已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，则由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；最后，如果已经属于乡农民集体所有的，那么就由乡农村集体经济组织经营、管理。

根据第六十二条的规定，农村村民一户仅能拥有一处宅基地，且其宅基地的面积不得超过省级、自治区级以及直辖市级规定的标准。在那些人均土地较少、无法保证每户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府有权在充分尊重农村村民意愿的前提下，采取适当措施，以确保农村村民能够按照省级、自治区级以及直辖市级规定的标准实现户有所居。