房屋和土地一并抵押的规定，只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。

房产抵押究竟是怎么回事，购房人在碰到房产抵押时应注意哪些问题。

让我们先来了解一下什么是房地产抵押。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。那么房产抵押就是房屋抵押人对其所有的房屋或第三人房屋设定抵押权，由权利人(申请人)向登记机构提出的权属登记。

购房人如何知道所购买的房产是否被抵押呢?受让人可以对出让人提供的房产证进行查阅，看备注栏内有无抵押登记或抵押后是否注销的记载。如果无记载或记载后已注销，就证明该房产无抵押，反之则有。对于所购的商品房，则应检查开发商所出示的国有土地证和房屋所有权证。要提醒购房者的是，在检查开发商的证件时应当注意四个问题：首先，应当坚持看原件。很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了;其次，要注意审查证件的真伪;其三，要看清抵押记载的情况;最后，购房者还可以在合同中约定，开发商不得将该房及土地使用权进行抵押，并规定相应的违约责任和处理办法，或有权随时检查国有土地使用权证等有关书证。

进—步来说，已经抵押的房屋可以购买吗?如果可以，又应如何购买呢?在此，需要告诉购房人的是：被抵押的房产不一定不能买。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定，抵押权可以随债权转让。抵押权转让时应当签署抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵

押人。经抵押权人同意，抵押房产可以转让。如果抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为则无效。将已设定的房(地)产抵押的房产转让，在商品房转让中时有发生。如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话，在办理预售登记或产权过户时，应向登记机关提交抵押权人同意书、受让人已知房(地)产抵押的声明书，以及其他有关书证。