被告：许某某

第三人：许某，系被告之女

第三人：中某公司

一、基本案情：

原告与被告、第三人许某、北京中某物业公司（“北京中某”）于2005年10月31日签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于北京市某区雅颂居某房屋。被告代第三人签署了该合同，并在合同中允诺第三人会按合同约定将该物业售予原告，代签产生的一切违约责任和赔偿责任由其承担。合同签订后，原告于签约当日按约支付了定金29万元，被告也于当日签收了该笔定金。此后由于房价持续上涨，被告拒绝履行合同。据此，原告诉请法院要求判令被告向原告返还定金29万元，判令被告赔偿原告损失60万元。

被告认为：一、被告不应承担缔约过失责任，原告不存在损失；二、涉案《房地产买卖合同》是无效合同。涉案房产为被告和第三人许某共同所有，被告没有取得第三人许某的委托处分共有财产，应被认定为无效。第三人许某称，其从未同意被告出售涉案房屋，也未收取原告任何定金。

二、法院判决：

（一）三方《房地产买卖合同》无效；（二）被告向原告返还定金29万元。

三、律师建议：

（一）由于本案中被告没有取得共有人的授权，事后也没有获得共有人的追认，所以房屋买卖合同无效，定金条款不发生效力，当卖方返悔不卖时，买方无法要求卖方双倍返还定金，且对于损失的具体金额证据不足，处境较为被动。

（二）合同是否有效决定着定金条款的效力，即使是夫妻、父母子女共同作为房地产买卖合同中的卖方（或买方），一方签章后也应及时获得共同产权人（或共同购买人）的签章，或者让签字方提供共同产权人（或共同购买人）公证的授权委托书。