1、具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。自然人必须年满18周岁。

2、能在国内开立合法的人民币账户的自然人或机构。外籍机构与个人若能合理开立合法的人民币账户也可以作为委托人

3、具有合法的资金，同时一般单个项目投资要求金额在人民币100万以上（达不到需开立收入或资金证明）

4、通过风险测试，充分知晓信托项目的风险并有相应的风险承受力

我国移植不动产投资信托制度需要思考的问题

（一）我国不动产投资信托的定位

首先，是否将不动产投资信托仅仅界定为一种法律地位美国的不动产投资信托不过是一种税法上的地位。但从现在已经移植该制度的国家或地区的立法来看，有一个实体化的趋势，即不动产投资信托的法律地位与其载体的存在合二为一，并且也不一定享受税收优惠。我国也应顺应这一实体化趋势。其次，不动产投资信托是否专为中、小投资者服务美国不动产投资信托的目的之～就是为中、小投资者提供参与不动产市场的机会。我国也应坚持这一定位，而不能单单成为不动产开发商融资的一个手段。在我国移植不动产投资信托制度，使得中、小投资者可以通过不动产投资信托，间接投资于不动产市场，从而也能分享不动产市场发展的收益。同时，中、小投资者还能享受专业化的管理、分散投资以规避风险等个人所不能实现的优势。

（二）我国不动产投资信托的组织形式

首先，是否设立公司型不动产投资信托考虑到信托制度在我国的时间不长，并且信托型毕竟还是按照信托架构成立，因此还是将不动产投资信托限于信托型更好，否则会引起概念上的混乱。即便允许设立公司型，也应采纳日本《投资信托和投资法人法》的立法例，不动产投资信托专指信托型，而将公司型归于投资法人，而不称其为投资信托。其次，是否允许设立有限合伙型的不动产投资信托美国税法将有限合伙排除在外的理由，仅仅是有限合伙本来就不是联邦所得税的纳税主体。如果我国移植不动产投资信托制度并且予以实体化，税收优惠与不动产投资信托的成立没有必然的联系，不允许有限合伙的组织形式的理由便不成立。但如果允许设立有限合伙型不动产投资信托，也会和公司型一样产生概念上的问题。同样，也应将有限合伙型仅仅作为一种特殊的有限合伙来对待，而不称其为投资信托。再次，信托型不动产投资信托要不要固守信托法的原则商业信托、法定信托或非法人信托作为不动产投资信托的组织形式，已和传统意义上的信托有很大的不同，都是按照信托架构成立且带有公司特点的商业组织。我国移植的信托制度也与英美法上传统意义的信托区别很大，因此也就根本谈不上固守信托法的原则。我国的信托型不动产投资信托应借鉴日本和我国台湾地区的立法，以营业信托作为其组织形式更为妥当。

（三）我国不动产投资信托的消极属性

首先，是否允许不动产投资信托从事积极业务，特别是能否进行房地产开发从降低投资风险的角度来考虑，还是应将不动产投资信托的业务限于收购成熟物业出租或者不动产抵押贷款，以租金或利息作为不动产投资信托的主要收入来源为妥。其次，是否要移植美国法上的独立承包商制度。我国移植不动产投资信托没有必要由独立承包商来为不动产承租人提供服务徒增管理成本，降低不动产投资信托之盈利能力。当然由受托人来管理，这就决定自然人很难担当此任，因此受托人应由具有相当管理经验和能力的公司来担任。

（四）我国不动产投资信托的类型

首先，是否允许设立抵押型或混合型不动产投资信托其实质是不动产投资信托能否办理不动产抵押贷款业务。我国银监会颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》中允许信托公司可以向其他人提供贷款，但要求不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30％。既然如此，我国移植不动产投资信托制度后，禁止不动产投资信托办理不动产抵押贷款业务便没有道理。当然在对办理不动产抵押贷款的业务加以限制这一问题上可以讨论。不动产投资信托也可以通过认购不动产抵押贷款支持证券间接参与不动产抵押贷款市场。其次，是否允许不动产投资信托与有限合伙对接根据我国《合伙企业法》，可以成立有限合伙者，不限于自然人、法人，还包括其他组织。即便是以营业信托的方式成立不动产投资信托，也应当允许以不动产投资信托的名义成立有限合伙。虽然大陆法系的营业信托和美国的商业信托、特拉华式信托和非法人信托尚不能比，但是其也有独立的信托财产、专门进行管理的信托公司、一定的存续期间以及发行一定的受益凭证等组织体的特征。将其归入《合伙企业法》所称之其他组织未尝不可。因此，即便我国移植不动产投资信托以营业信托作为其组织形式，仍有成立有限合伙之余地。再次，是否允许设立合股式或纸夹式不动产投资信托正如上文所述，这两种特殊类型是规避不动产投资信托消极属性的方法，因此是否有成立之可能取决于我国未来不动产投资信托立法在消极属性这一问题上的态度。如果我国的立法固守消极属性的要求，在实践中就会存在合股式或纸夹式不动产投资信托的可能。因此在立法之时就应当考虑到这一可能。

注释：

＊北京大学法学院民商法学专业博士研究生。

［1］SeeCarolMacmillanStanley，TheRealEstateInvestmentTrsts，University，ofMiamiLawReview，Vol．24，1969～1970，pp．164～165．

［2］SeeCodeofFederalReglations＆sect；1．856—852；InternalReveneCode＆sect；856（c）（1）．

［3］CharlesE．Wern，TheStapledREITOnIce：Congress1998FreezeoftheGrandfather：ExceptionforStapledREITs，CapitalUniversityLawReview，Vol．28，1999～2000，p．722．

［4］SeeInternalReveneCode＆sect；856（a）．

［5］CharlesE．Wern，TheStapledREITOnIce：Congress1998FreezeoftheGrandfather：ExceptionforStapledREITs，CapitalUniversityLawReview，Vol．28，1999—2000，p．723；TheodoreLynn，RealEstateInvestmentTrsts：ProblemsandProspects，FordhamLawReview，Vol．31，1962—1963，pp．84～86．

［6］参见InternalReveneCode，＆sect；856（c）（3）。所谓非资产不动产指不属于资产范围，也不属于取消回赎权财产，但其转让或其他处分因为符合法定条件（比如持有期在4年以上）从而不属于禁止交易的不动产。

［7］SeeInternalReveneCode，＆sect；856（c）（2）．

［8］CharlesE．Wern，TheStapledREITOnIce：Congaress1998FreezeoftheGrandflatherExceprionforStapled：REITs，CapitalUniversityLawReview，Vol．28，1999—2000，pp．723～724．

［9］SeeInternalReveneCode，＆sect；＆sect；856（c）（4）；856（1）．

［10］CharlesE．Wern，TheStapledREITOnIce：Congress1998FreezeoftheGrandfatherExceptionforStapled：REITs，CapitalUniversityLawReview，Vol．28，1999～2000，p．724．

［11］SeeInternalReveneCode＆sect；857（a）．

［12］TheInvestmentCompanyActof1940，ColmbiaLawReview，Vol．41，1941，p．269．

［13］《1936年税收法》还没有将投资公司作为一个具有特定含义的术语来使用，而是使用共同投资公司，（MtalInvestmentCompany）的概念。

［14］股东一词是从广义上来使用的，不仅包括具有法人资格的公司的股东，还包括信托形式投资公司的受益人、合股公司形式投资公司的股东、合伙形式投资公司的合伙人等。

［15］SeeTakemi．UenoDefiningaBsiness，Trst：ProposedAmendmentofSection101（9）oftheBankrptcyCode，Harvard．JornalonLegislation，Vol．30．，1993，p．499；13AmericanJrisprdence2d，BsinessTrsts＆sect；1．

［16］265U．S．144，1924．

［17］SeeP．W．L．，LiabilityofShareholdersinaBsinessTrst——theControlTest，VirginiaLawReview，Vol．48，1962，pp．1105—1106．

［18］SeeRealEstateInvestmentTrst——ANewMedimforInvestors，1961～1962，p．14l；WilliamB．Dockser，RealEstateInvestmentTrsts：AnOldBsinessFormRevitalized，UniversityOFMiamiLawReview，Vol．17，1962～1963，p．116．

［19］SeeRealEstateInvestmentTrsts：AReportbytheCommitteeonPartnershipsandUnincorporatedBsinessAssociations，BsinessLawyer，Vol．16，1960—1961，note1，p．900．

［20］SeeRichardT．Garrigan，JohnF．C．Parsons，Realestateinvestmenttrsts：strctre，analysis，andstrategy，McGraw—Hill，1997，p．36．

［21］SeeDel．CodeAnn．tit．12，3801—3862；1988年的立法称为商业信托法，2002年修改后才称为法定信托法。

［22］SeeBirneyN．Dempcy，RealEstateInvestmentTrstsinWashington，WashingtonLawReview，Vol．37，1962，note18，p．591；TheodoreS．Lynn；HarryE．Goldberg，RealEstateLimitedPartnerships，SecondEdition，JohnWileySons，1983，p．23．

［23］SeeCharlesE．Wern，TheStapledREITOnIce：Congress1998FreezeoftheGrandfatherExceptionforStapledREITs，CapitalUniversityLawReview，Vol．28，1999—2000，P．720．

［24］SeeManagingtheReal—estateInvestmentTrst：AnAlternativetotheIndependentContractorReqirement，HarvardLawReview，Vol．107，1993～1994，note54，PP．1126—1127．

［25］SeeManagingtheReal—estateInvestmentTrst：AnAlternativetotheIndependentContractorReqirement，HarvardLawReview，Vol．107，1993—1994，PP．1135—1139．

［26］SeeJackH．Mccall，APrimeronRealEstateInvestmentTrst：TheLegalBasicsofREITs，TransactionsTheTennesseeJornalofBsinessLaw，Vol．2，2000～2001，PP．3～8；CharlesE．Wern，TheStapledREITOnIce：Congress1998FreezeoftheGrandfatherExceptionforStapledREITs，CapitalUniversityLawReview，Vol．28，1999～2000．PP．718～719．

［27］SeeDdleyJ．Godfrey，JR．JosephM．Bernstein，RealEstateInvestmentTrst—Past，Present，andFtre，WisconsinLawRev／ew，Vol．1962，1962，PP．665～666；WilliamB．Dockser，RealEstateInvestmentTrsts：AnOldBsinessFormRevitalized，UniversityOFMiamiLawReview，Vol．17，1962—1963，PP．132—138．

［28］SeeJackH．Mccall，APrimeronRealEstateInvestmentTrst：TheLegalBasicsofREITs，TransactionsTheTennesseeJornalofBsinessLaw，Vol．2，2000～2001，P．8；RichardT．Garrigan，JohnF．C．Parsons，Realestateinvestmenttrsts：strctre，analysis，andstrategy，McGraw—Hill，1997，PP．53～59．

［29］SeeJackH．Mccall，APrimeronRealEstateInvestmentTrst：TheLegalBasicsofREITs，TransactionsTheTennesseeJornalofBsinessLaw，Vol．2，2000—2001，P．8；CharlesE．Wern，TheStapledREITOnIce：Congress1998FreezeoftheGrandfatherExceptionforStapledREITs，CapitalUniversityLawReview，Vol．28，1999—2000，P．725；DavidM．Einhorn，AdamO．Emmerich，andRobinPanovka，REITMATransactions——PecliaritiesandComplications，TheBsinessLawyer，Vol．55，1999～2000，pp．695～696．

［30］SeeJackH．Mccall，APrimeronRealEstateInvestmentTrst：TheLegalBasicsofREITs，TransactionsTheTennesseeJornalofBsinessLaw．Vol．2．2000～2001．P．9

《信托公司集合资金信托计划管理办法》投资集合资金信托计划的委托人必须为合格投资者。所谓合格投资者，是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：1、投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织。2、个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人。3、个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。