根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》，投资集合资金信托计划的委托人必须为合格投资者。

所谓合格投资者，是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：

（一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；

（二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；

（三）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。

美国房地产投资信托（REITs）法律制度及其对我国的启示

（一）美国REITs的定义及其发展进程

房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrsts，简称：REITs），是一种特殊的信托组织形式。这种投资信托方式起源于美国，最早创设于20世纪60年代。房地产投资信托是通过向信托委托人发行信托凭证的方式，将那些愿意将资金投向房地产领域的社会投资人聚集起来，由专业的房地产经营机构负责对信托资产进行管理运作。这些房地产投资信托经营机构选择各种不同类型的房地产项目进行组合投资，从而有效降低投资风险，并获取较高的收益。房地产投资信托所投入的房地产项目主要是具有长期良好成长性的信托资金，其收益主要来源于房地产开发和经营产生的利润。

美国REITs其实是房地产投资中一个陈旧理念的复活，这个理念即19世纪11中期的马萨诸塞信托。历经100年后房地产投资信托的名称才得以正式确立，目前美国关于REITs的立法较之初期相比已经有了较为成熟的轮廓。

1960年美国国会颁布的《国内税法典》创立了REITs，同时也对REITs的经营和投资活动设置了诸多重要限制，代写论文到20世纪60年代末，所设立的REITs基本上都是抵押型REITs。1974年－1975年间经历了美国经济衰落，REITs水平亦随之下降，直到《1976年税制改革法案》对适用于REITs的纳税条款进行了一系列的重大调整，在有效地减少其与整个证券市场相关联的风险的同时，提高了REITs的经营绩效。320世纪80年代基于立法对REITs种种灵活规定，激发了广大投资者极大的兴致。1986年的《税收改革法》极大的改变了房地产投资行业的前景，REITs能够更自主的控制其资产的经营活动，允许其积极地进行内部管理而不再依靠外部顾问，这就大大提高了管理层利益和股东利益的一致性。4此外，在1993年REITs进入抚恤基金的障碍也消除了。随着诸多相关法律的改革，REITs的投资管理也经历了一个从被动投资到主动管理的过程。从过去典型的REITs运行模式：投资人通过购买REITs受益凭证的方式进行投资，由投资银行参与其活动。投资人亦可通过证券交易所进行受益凭证的转让。如今大部分的REITs已经高度专业化，成立完整的公司，独立购买房地产并完成本身建筑的构造。基金的发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金经理进行基金日常业务管理。现在，大多数REITs转而由房地产公司发起并管理——实际上这也体现了房地产投资信托发展的必然趋势，因为房地产公司相比银行、信托等机构拥有房地产经营和管理的专业人才优势。5

（二）美国REITs的可资借鉴之处

从美国REITs40多年的发展过程可以看出，美国也正是在不断挫败的经验中总结出REITs和其他房地产商品一样只是一种优良的投资工具，而并非解决房地产市场问题的万能手段。因此，美国通过立法改善和调节投资的环境，让新的金融商品能够客观地、理性地、顺利地健康成长。至此美国REITs的法律环境至少在以下几点值得我国借鉴：

第一，美国采用一系列特别法案的形式对REITs涉及的各项立法如信托法、税法、公司法、证券法等进行规范。我国欲引进及发展REITs，必将同样面临REITs立法模式的问题。对于是否单独就REITs设立专项法以及如何解决REITs专项法与众多部门法的关系是值得关注的立法问题。

第二，美国REITs的立法主要针对REITs免税收和流通性两个特征进行突破。信托税收和受益凭证的问题是我国发展REITs和信托业必将解决的问题。可以考虑在立法中明确信托税收中苛税对象仅仅是受益人，以及明确信托凭证的性质和交易方式来解决问题。

第三，美国REITs立法中的有条件的优惠立法原则。有条件的优惠即指要享有免税收和流通性的优惠，就必须符合有关法律一系列更为严格的规定。在目前我国对于信托税收和受益凭证规定不完善的情况下，这种有条件的优惠的立法模式尤为值得我国借鉴，因为不仅可以兼顾发挥REITs的优势和保护投资人的利益，而且也可以为我国彻底解决信托税收和受益凭证的问题提供实践经验。三、中美关于REITs法律体系的对比

（一）中美关于REITs法律框架的对比

美国拥有目前全世界最发达的REITs市场，在法律制度方面也建立起了完备的框架。在信托法领域，2001年颁布的《美国统一信托法》使得各州之间的信托法律趋于统一。在州层面上，各州的信托法法典化程度较高，至2002年已有35个州颁布了由统一州法全国委员会制定的《统一谨慎投资人法》；在证券法领域，1933年《联邦证券法》、1934年《联邦证券交易法》、1940年《投资公司法》以及1940年《投资顾问法》建立起完整的证券法律体系；此外，与REITs相关配套的法律制度方面，有1960年《国内税务法则修正案》、1976年《税制改革法》、1986年《税制改革法》以及1997年《纳税者减免法》。在会计制度方面，《统一受托人会计法》健全了信托财务会计制度。6

我国有关REITs的法律体系框架目前还十分不完备，但信托业的基本法律框架还是初步建立起来了，这就为REITs在我国的下一步发展奠定了前期基础。实践中涉及REITs的法律包括：在信托法领域，有《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及《信托投资公司信息披露管理暂行办法》等；在证券法领域，有《证券法》和《证券投资基金法》等证券法规。最后，在房地产法方面，涉及《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等。但在与REITs相关的配套法律制定上，目前相当滞后。

（二）具体专项法律的对比

1960年，美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》，标志着REITs的正式创立。该法案对设立REITs的条件做出了严格的规定。1997年的《房地产投资信托精简法案》和1999年的《REITs现代化法案》，提升了REITs在房地产市场中作为物业所有者和经营者的竞争地位。需要明确的是，以上法案并不能单独称为REITs的专项立法。美国REITs的建立与发展离不开本国税法的改革，其相关的某些实体性法律是规定在相应的税法条款中的。此外，美国作为典型的普通法系国家，更多的法律体现在相关的判例中，并且有赖于法官能动性的发挥。

我国目前尚未出台有关REITs的正式专项立法。但是，银监会曾于2004年发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》的公告，并向社会各界征求意见。该草案被业内人士称为中国REITs法规的雏形，但最终这一办法却并未正式出台。此外，银监会曾于2007年下发了《房地产投资信托试点管理办法（建议稿）》，并在小范围内征集业内人士的意见。7银监会非银行金融机构监管部也曾与2008年初牵头组织国内较大的五家信托公司与其他机构共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》并予以审议。8

（三）相关证券法的对比

美国通过1933年《联邦证券法》、1934年《联邦证券交易法》、1940年《投资公司法》、1940年《投资顾问法》建立起了一套完善的证券法律体系。在该体系中，给予了REITs收益凭证以证券的法律地位。因此，REITs的中小投资者受到证券法的保护。同时《联邦证券交易法》规定上市的REITs的大部分董事必须独立于管理团队，目的也是为了保护中小投资者的利益。9在我国目前的《证券法》当中，并未给予REITs收益凭证以证券的法律地位。在《证券基金法》当中，也没有进一步针对REITs进行的完善与修订。因此，REITs发行的凭证不能在证券市场自由流通，投资者的利益也无法受到证券法的保护，不利于中小投资者利益的保护。

（四）其他配套法律的对比

美国的REITs从根本上说是国内税收改革的产物，因此它具备完备的税收政策以及法律。具体有，1960年《国内税务法则修正案》、1976年《税制改革法》、1986年《税制改革法》以及1997年《纳税者减免法》。在会计制度方面，有《统一受托人会计法》。

而在我国的信托法律制度体系当中，相关配套的税法制度和会计制度法规目前仍是空白。信托投资机构仍然需要缴纳所得税和营业税，使得受托人的权利及利益受到损失。

（五）REITs相关法律中关于风险规制的对比

美国REITs风险规制法律十分健全，主要体现在1933年《联邦证券法》、1934年《联邦证券交易法》、1940年《投资公司法》、1940年《投资顾问法》、1960年《国内税法典》、1970年《证券投资者保护法》以及《联邦所得税法》等相关法律中。以上法律系统的对REITs进行风险控制与监管。就其监管法律体系而言，不仅有联邦层级的监管法规，而且各州还有独立的监管法规，完备的监管法规体系有效防范了REITs的风险。由于我国并未真正建立起针对REITs的专项立法，只有银监会在2004年发布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》。但在该草案中，关于房地产投资信托的风险控制与监管存在明显的不足。10

《信托法》第7条，设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。