违约金：及时发函追讨

延迟办理房产证的违约金，是从合同约定的开发商提交办理房产证资料给房管局的期限(即第一个时间，不是第二个时间)届满起算，业主应当是第一个期限届满后2年内起诉开发商，或者通过特快专递发函给开发商，要求其支付延迟办理房产证的违约金，否则，每迟一天，就少一天违约金，直至没有了为止。因此，及时向开发商发函追讨延迟办证违约金很重要。业主可以委托律师向开发商发送律师函，可以在合同约定的期限届满后，即委托律师诉讼，至少在拿到房产证后立即委托律师诉讼，追讨延迟办理房产证的违约金。

违约金：计算有方法

合同是双方的合意，所以如果合同中对违约金的计算方式(包括起算日期、日利息、总数额等)已经做了约定，那么业主就可以按合同的约定要求违约金，追究发展商的违约责任。不过，如果没有约定就必须按照法律的规定来计算违约金。

计算违约金的起算日期分三种情况，第一，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;第二，若商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;三，若标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从该三种期限届满起计算违约金。

特别提醒：

■当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

■如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。