银行抵押经常听说，但是银行抵押贷款抵押率是怎样的呢?抵押率又称“垫头”，是抵押贷款本金利息之和与抵押物估价价值之比，不要弄反，比如房子贷款80万，房子估价100万，则抵押率为80%。通常我们会选择想银行申请抵押贷款，因此我们有必要深入了解银行抵押贷款抵押率相关知识，以及银行是如何通过抵押率来规避抵押贷款风险。

一、哪些房屋不可进行抵押贷款

1、小产权房

2、未结清贷款的房产

3、部分已购公房

4、未满5年的经济适用房

5、面积小于30平方米、房龄大于20年的住房使用未到五年的经济适用房

二、不同类型的房产抵押贷款额度

1、住宅类房屋：贷款额度最高可达房屋评估价的80%

2、公寓类房屋：贷款额度最高不大于房屋评估价的70%

3、别墅类房屋：贷款额度最高不大于房屋评估价的70%

4、商业类房屋：贷款额度最高不大于房屋评估价的70%

三、影响房产抵押贷款额度的因素

1、房产状况：房屋类型、房屋面积、朝向、位置、建成年代、楼层等的不同，都会导致评估值的不同。

2、借款人资产：贷款限额与借款人拥有的资产有关，如果贷款人仅有一套房产，很可能只能贷款到评估值的5成，但如果借款人有多处房产，则可以贷款到最高评估值的八成。

3、借款人收入：如果借款人收入较低，银行会考虑借款人是否具有还款能力，从而降低贷款额度。

4、各银行限额：不同的银行有不同的规则，推出的贷款项目也并不相同，有的银行限额300万，有的额度却高达10000万以上。

四、银行如何设置抵押率来规避抵押风险

从抵押缓释信用风险的作用机理角度考察，抵押率的确定可采取以下两种模式：

1、从提高借款人的违约成本、降低违约概率角度设定抵押率

如果借款人综合实力和偿债能力较强，可从提高借款人违约成本角度设定抵押率，促使借款人不发生理性违约。这时主要考虑抵押品价值高估风险、价值贬值风险和价值波动风险，贷前评估点下、的抵押率P1即银行债权金额(Vz)与抵押价值(Vd)之比的约束条件为：

2、从保障银行债权，降低违约损失率角度设定抵押率

如果借款人综合实力和偿债能力一般，应从抵补银行贷款角度设定抵押率。假设将在贷款到期后处置抵押品来抵补银行债权，这时不仅要考虑抵押品价值高估风险、价值贬值风险和价值波动风险，还要考虑抵押品价值低估风险、处置时发生的交易成本(指拍卖佣金、评估费、手续费、诉讼费、执行费等)和处置变现时影响价值的其他不利因素(主要指不规范操作)，则在贷前评估点即下，处设置抵押率P2有如下约束条件vz3=Vd3设t为贷款到期日至抵押品处置日之间的时间间隔，则比较(4)式和式(7)式，可以看出P3≤P1即在第二种考虑方式下的抵押率应低于第一种考虑方式的抵押率，其贷款保障程度高于第一种考虑方式式。当贷款风险介于上述这两种情况之间时，则抵押率可设定为该两种抵押率之间的一个中间值。

从上述抵押率设定模式可以得出，抵押率与预计处置时间t、抵押品价值高估金额△V1及处置成本Ce呈负相关的关系，减少以上因素的影响将有利于降低抵押贷款的风险。