【案例】

2009年1月11日，原告朱-华与被告熊-力及熊-力妻子经协商达成转让某小区房屋的口头协议。为此，原告当即支付被告转让费1万元。2009年1月13日，原告根据被告的通知，通过银行以徐某的名义向该房屋开发商某置业有限公司支付首期购房款8万元。2010年1月7日，原告再次向被告徐某账户支付转让费6万元。

2010年1月18日，原告朱-华(乙方)与被告熊-力(甲方)签订《房屋买卖协议》一份，协议约定甲方将位于南昌市东湖区某小区的住房指标转让给乙方，同时甲方须在产权证下发之后30日之内，无条件配合乙方办理过户按揭等相关手续。在该协议中，原、被告对原告前期已支付的款项进行了确认，同时对原告后期应交纳的房屋剩余款项及办理房产过户进行了约定。2010年5月31日，原告根据被告的通知以徐某的名义向开发商南昌某置业有限公司交付了剩余购房款287450元。至此，原告已全部交清了购房款。2011年11月1日，被告突然向原告发出“东湖区小区的房子不卖了”的短信，原告接此短信后则表示异议。至此，被告则不通知原告交纳该房屋相关费用。2012年11月8日，坐落东湖区东湖区某小区的房屋所有权登记在被告徐某名下。

当原告得知被告取得该房屋所有权证后便向法院提起诉讼，要求被告交付房屋并办理房屋所有权过户手续。

【分歧】

第一种意见认为，原、被告双方签订了房屋买卖协议，原告已经依约支付了全部购房款和转让费，被告拒不履行合同义务是严重违约，原告有权要求被告继续履行合同。

第二种意见则认为，签订房屋买卖协议时被告还没有拿到房屋所有权证书，同时原、被告所签合同缺乏合同主要条款，因此双方签订的房屋买卖合同无效。

【评析】

笔者同意第一种意见，理由如下：

合同的效力是指法律赋予依法成立的合同具有拘束当事人各方乃至第三人的强制力。合同的有效要件包括：行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。结合本案原、被告签订的房屋买卖合同，其民事行为能力和意思表示真实要件双方不存争议，双方争议的焦点为该合同是否违反了法律、行政法规效力性强止性规定。

根据我国现行的《中华人民共和国城市》第三十八条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被告也是依据此规定，主张合同无效的。对于该规定是否属效力性强止性规定笔者有以下观点：

首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该法并没有明确规定违反的后果是合同无效，也并不意味着法律禁止发生物权变动，不能因为买卖合同的目的违法，而否定其原因行为(买卖合同)本身的效力。

其次，原、被告签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的规定后，如果使该合同继续有效的话，也不损害国家利益和社会公共利益，实际上合同有效也仅关系到交易双方当事人的利益;综上，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的规定，应看作为管理性规定。况且，在本案法庭辩论结束前，被告已取得了该房屋所有权证(商品房)。所以，被告以该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的规定，合同无效的抗辩观点不成立。

而关于被告提出房屋买卖合同缺乏合同主要条款的抗辩观点，合同的主要条款，是合同必须具备的条款。如果欠缺合同必备条款，合同就不成立。对买卖合同而言，只要具备当事人名称或者姓名、标的和数量的，就认为买卖合同已具备合同主要条款。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同，已具备当事人、标的和数量条款，所以，该房屋买卖合同已具备合同主要条款，故被告的该抗辩理由不足。

综上，应当认定原、被告双方签订的合同有效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）：第四章　房地产交易 第二节　房地产转让　　第三十八条　下列房地产，不得转让：\n　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；\n　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；\n　　（三）依法收回土地使用权的；\n　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；\n　　（五）权属有争议的；\n　　（六）未依法登记领取权属证书的；\n　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。