不满物业服务质量，小区业主拒交物业费

天台县天都花园，是个档次比较高的小区，环境幽雅、配套设施好。头几年，业主们住得很舒心。后来换了一家物业公司，服务质量下降，许多业主为此闹心了。

天都花园A区的房子于2005年交房，2006年，业主陆陆续续入住。张女士就是第一批入住的业主之一。

“一开始是杭州莱茵达物业管理公司在管理，和我们签订了物业管理协议。但这两年，我们明显感觉物业管理的质量差很多。后来才知道，从2008年下半年开始，已经由天都花园物业管理公司接手管理。”张女士说。

“小区管得挺糟糕的。人行道横七竖八地停满了汽车，保安视而不管。垃圾箱里外都堆满了垃圾，没有人及时清理。更糟糕的是，消防箱纯粹是个摆设，消防通道停了积满厚厚灰尘的摩托车，也没人管。”

据了解，天都花园A区共有11个消防箱，其中10个已经坏掉，不是没有水管，就是水龙头拧开后没有水，唯一表面上完好的，就只有西大门北面的一只消防箱。

张女士告诉记者，这些消防箱在2008年就已经坏了，玻璃被砸破，里面的水管和喷头也被人偷走了。两三年了，业主们向物业反映过很多次，但他们就是不重视，不修理。“消防通道被堵，消防栓都是坏的，万一住户着火了怎么办？”

除此之外，小区的监控设施有问题，住户家被偷东西无法查起等，也经常困扰业主。住户老陈就碰到过，摩托车停在楼下一顿饭的时间，就被人偷走了，去监控室查看录像，却查不到。

小区的部分业主表示，以往他们的物业费都是提前支付的，物业收了钱不管事，他们只有拒交物业管理费。

业主希望所交的费用和提供的服务相符

张女士家是多层住宅，住房面积149平方米，按物业费每月每平方米0.6元计算，每年应当缴纳的费用为1078元。对于从2008年开始拖交物业费，张女士有自己的理由：“不是我不想缴物管费，只是觉得物业很多的服务不到位。如果服务质量有改善，我不可能不交物业费。”

“收6角的物管费就做好6角的服务，不能收物业管理费时是6角，服务标准还不如收3角的小区。业主们希望所交纳的费用和物业提供的服务相符合。”

张女士表示，物业费只是一笔小数目，一般的家庭都不会在乎这笔钱。“我们拒绝上缴，只是因为新的物业管理公司接手后，对小区管理没有做出有效措施。有问题你都不管，我们缴了物业管理费，用来做什么呢？”

小区的很多业主和张女士一样，因为不满物业服务质量，拒交物业费。后来，物业公司将部分不缴费的业主告上法庭。就有200多名业主签名，举证小区物业基本的服务不到位。

不过，天都花园物业管理公司认为提供的服务不满意，也有业主的原因。

一位张姓工作人员称，目前大量业主拖欠物业费，这使得物业服务很难开展。他表示，物业公司是靠物业费生存的，业主不按时缴物业费，必定造成物业公司经费不足，服务就跟不上去。

律师认为，服务打折了，服务费也应打折

对于物业公司把服务质量下降的原因，推回到业主身上，张女士有点气愤。“之前，我们都是提前一年或者半年支付物业管理费。但是，他们基本的服务都不到位，业主们自然不肯像以前那样缴纳物业费用了。”

据了解，目前投诉到法院的物业管理纠纷案件中，有八九成以上是物业公司起诉业主索要物管费的案件。物管费难收，已经成为困扰物业管理公司的老大难问题。

华顶律师事务所的林律师认为，业主按时交纳物业服务费是应尽的义务，业主付出了钱希望得到优质的服务，也是合情合理。作为物业公司一方，要采取理解的态度来看待，加强自身建设，提高服务质量，在管理和运作上做到公开透明，也是减少纠纷的关键。

如果物业公司在履行合约中，基本履行了合约中的多数内容，但还存在一些瑕疵的情况下，业主可以与物业协商解决存在的问题。一方面业主不能拒缴物管费用，另一方面物业公司在服务方面既然打了折扣，在收费方面也应该打折。

2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

林律师建议，新小区已交付的专有面积超过建筑物总面积50%，入住的业主已达到60%的小区，最好及时成立业主委员会。如碰到类似的物业纠纷，业主也可以通过业主大会，决定解聘服务质量差的物业公司，另行选聘新的公司。