在租赁合同中，承租人对租赁物享有占有、使用等权利。实践中，也会出现承租人改善、对租赁物进行改进的情形，这种行为是否会影响承租人与出租方之间的权利义务关系，我们进行以下说明。

所谓租赁物的改善，是指在租赁期间，承租人对租赁物进行改善或者增加其他设施的行为。在租赁关系当中，承租人对租赁物依据合同的约定得行使占有、使用、收益的权利。但是，承租人始终有别于租赁物的出租人，通常为租赁物的所有权人，承租人通常无权对租赁物进行处分，包括事实上的处分和法律上的处分通常都不得进行，否则构成侵权行为。但是，承租人在取得租赁物的占有之后，为了最大限度地发挥租赁物的使用价值，有时需要对租赁物进行一定的改善。法律基于现实经济生活的考虑，允许承租人在经过出租人同意的情况下，可以对租赁物进行改善或者增设其他设施。

根据《民法典》的规定，承租人在改善租赁物之前，应当取得出租人的同意，否则承租人即负有在租赁期间届满向出租人返还租赁物时对租赁物的恢复原状的责任或者赔偿承租人因此而受到的损害的责任。承租人对租赁物的改善行为如果事先取得了出租人的同意，那么在租赁物返还时，出租人应当向承租人返还租赁物因改善而增加的利益，返还的利益以所增加的利益的现存部分为限。出租人拒绝返还的，承租人可以向出租人主张不当得利返还。

租赁物损毁灭失不归责于承租人的情形

（一）因不可抗力的原因造成租赁物毁损、灭失的

不可抗力的条件是不能预见、不能避免、并且不能克服。如承租人租赁房屋的，由于发生洪水，大水冲进房屋，使屋内的墙皮脱落，这种损坏是承租人难以克服的。按照本法的规定，不可抗力是免责的事由，因此，在出现不可抗力时，租赁物毁损、灭失了，承租人不承担责任。

（二）因意外事件造成租赁物毁损灭失的

例如承租人租用汽车在路上正常行驶，被一违反交通规则的汽车撞坏，经过认定承租人本人无过错，汽车的损害是由于第三人的违反交通规则的行为造成的。

（三）因出租人不履行义务造成租赁物毁损灭失的

例如承租人租赁的房屋，由于雨季下雨太多出现屋顶漏雨，承租人要求出租人进行维修，但出租人迟迟不予维修，最后导致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人没有对房屋进行及时的维修。

租赁物损毁如果是因为承租人的责任，那么承租人需向出租人承担损害赔偿责任，若是因为出租人的过错导致，那么出租人需自行负责。