一、法庭上如何答辩物业服务差

1．核心主张

ＸＸＸＸ年Ｘ月（从起诉之日起倒推三年）以前的物业费，理论上来说，已经过了诉讼时效。

2．法律依据

按照现行法律规定，诉讼时效为3年，从应当缴物业费之日起计算。除非物业方面能够证明，他们在诉讼时效内，通过张贴告示或其他方法，通知、催告过我们。例如，2015年的物业费，至迟应该在2016年1月1日之前缴纳，则诉讼时效从2016年1月2日起算。2019年1月2日之前，如果物业没有催要，或没有办法证明曾经催要过，则2015年的物业费诉讼时效经过。余类推。

3．适用阶段

诉讼时效的抗辩不涉及反诉，开庭时当庭提出即可。

一般来说，这会是一个比较有力的反击点，所以一旦被诉，务必由业主主动、及时向法院提出诉讼时效已过。

4．关键点

（1）看对方能否提供证据来证明自己催要过物业费

物业公司往往会有专门的法务部门或顾问律师，所以也很可能会保留催讨过物业费的证据。如果物业公司提交了相应证据，我们要仔细审查，有的法院会认定物业的催讨物业费证据模糊不清，不予支持的。

（2）自己也回忆一下是否有签收过催收通知书，何时签收的，要的是哪一年或几年的。

如果这种签收的书面记录被对方保留或保存，会比较被动。

（3）逐年争取

物业费是一年一年交的，不是整体打包的，所以要一年一年的算诉讼时效。

（二）物业服务质量的反诉——服务有瑕疵，需要相应折抵物业费

1．核心主张

现在的房屋存在需要维修之处，一直没有得到妥善的维修和解决。

2．合同依据

请仔细阅读《物业服务合同》，看看物业对于房屋是否有维修义务。如果根据合同，物业有维修义务，则可以提出这一反诉主张，并努力举证。

3．适用阶段

这一主张应以反诉的形式提出。为了以打促谈，建议收到法院传票后就及时提出。就目前的情况看，这也会是一个比较有力的反击点，但是如果我们在一审时不提出，法院不会主动适用，二审时再提也不会得到支持。

4．关键点

（1）大力转变思路

虽然质量问题应该找开发商，但是，房屋质量有问题，当然也意味着存在需要修理的地方。而维修问题一般在物业服务合同里是有约定的，是由物业负责的。也就是说，找开发商的时候，我们说的是质量问题；而找物业公司的时候，我们说的是维修问题。但本质上，其实是一个问题！

（2）举证有一定困难

如果没有保留物业服务合同，或现有的物业服务合同对维修的责任义务约定不明确，或房屋目前没有明显的需要维修的痕迹，对方在交涉中也不认账的，则可能有一定难度。

二、物业管理包括哪些内容

（一）公共部分的维护管理

物业管理最主要的就是小区公共部分的管理，比如：做好小区内的栋号标注以及引路方向的平面图。房屋零修及时率要达到98％以上，还需要建立回访制度和回访记录，并建立住户档案等。

（二）环境卫生

小区环境卫生很重要，所以在小区里面，物业都会设一些垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。实行标准化的清扫保洁，做到垃圾每天处理，不得违反规定饲养家禽、家畜，不得乱设摊点、广告牌、乱贴乱画现象等。

（三）绿化管理

物业管理还包括小区绿化的管理，比如：小区公共绿地、庭院绿地，这些地方都要种植花坛、树木。绿地要进行管理及养护措施，不得破坏、践踏和随意占用现象等。

（四）小区秩序

最后还包括小区秩序，避免造成小区内部道路拥挤，另外还要积极开展社区文化活动。促进居民邻里团结互助，关心孤寡老人、残疾人等文化活动。

三、物业所享有的权利

（一）建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

（二）业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

（三）经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

（四）业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

（五）物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。