物业管理企业作为一个新兴的行业,随着房地产业的发展和城镇住房产权改革的迅猛发展,物业管理企业吸纳了大量的富余劳动力,为广大人民群众安居乐业提供了切实可靠的保障。但是,从现实情况看,目前我国物业管理行业的利润率普遍较低,尤其是普通住宅小区,物业服务费用普遍入不敷出,物业管理企业压力很大,企业后劲不足,这种状况对行业发展极为不利,其中,税负过重是不可忽视的一个重要因素。

多年来,国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地比照服务业——其他服务业缴纳流转税,按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税,把服务费结余作为企业经营成果缴纳所得税。

2003年11月13日,国家发展与改革委员会、建设部联合印发了《物业管理收费管理办法》(以下简称“《办法》”),对近年来物业管理实践中存在的物业管理收费酬金制和包干制进行了明确。本文对这两种收费方式下的涉税事项进行初步探讨,并为减轻物业管理企业税负提出一些建议。

一、包干制下的税务处理

《办法》第九条对包干制定义为;包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。在这种方式下,物业管理企业应以其收取的全部物业服务费作为其经营收入,并以此为依据计算缴纳营业税。以物业服务收费的盈余或亏损作为其经营成果,计算缴纳所得税。这与以往通行的做法基本一致,并无歧义。

在包干制收费方式下,物业管理企业已就收取的物业服务费全额计算缴纳了营业税。为了减轻税负,促进社会专业分工,对于物业管理企业将某一项或数项服务项目(如保洁、保安、电梯维修保养等)分包给专业公司的,建议国家税务总局能否参照建筑业缴纳流转税规定,以全部物业服务费收入减去支付给分包人的价款后的余额作为物业管理企业的营业额,以此计算缴纳营业税;对于分包商应交营业税,由物业管理企业作为扣缴义务人汇总缴纳,各分包的专业公司不再就分包项目单独缴纳营业税。

二、酬金制下的税务处理

《办法》第九条对酬金制的定义为:酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。同时,《办法》第十二条规定,实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

根据以上规定,在酬金制下,物业管理企业的经营收入应为在物业服务合同中约定的按预收物业服务资金中约定比例或者约定数额提取的酬金,其余支出均为代收代支性质,由物管企业在约定的成本支出范围内开支,其所有权属于业主,其结余或亏损并非物管企业的经营成果。在这种收费方式下,可以理解为物业管理企业接受所服务区域全体业主委托,在物业服务委托合同约定的范围内,利用其社会化、专业化优势,受托招募员工,规划、组织、实施服务,物业管理企业的行为符合营业税法中的代理的规定,应归类为服务业中的代理业。物管企业就其取得的酬金计算缴纳营业税,并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果,计算缴纳所得税。

为了促进物业管理行业的健康快速发展,发挥税收宏观调控经济的杠杆作用,国家应考虑在税收政策上对物业管理行业进行扶持,以减轻税负。