我国的物业管理是伴随着住房制度的改革和房地产业的发展逐步成长起来的。在上世纪80年代以前，房屋的所有权属于房管部门、企事业单位和政府机关所有。住户是房屋的承租者，房管部门负责维修和管理，居委会和街道办事处负责环境和秩序的管理。80年代以后，房地产市场的发展推动了新建小区的物业管理。1994年，建设部颁布了《城市新建住宅小区物业管理办法》，1995年10月1日，《北京市居住小区物业管理办法》正式实施。两个文件对老旧居住区如何实施物业管理都没有明确规定。2001年，北京市在《关于规范和加强本市居住区物业管理若干意见的通知》中明确提出积极推进在老旧居住区实施物业管理。但几年来，由于老旧居住区存在诸多客观困难，推行物业管理的进程缓慢。

一、老旧居住区实施物业管理存在的实际困难北京房地集团有限公司作为北京市最大的房屋管理单位，目前共管理着总面积为1180万平方米的房屋，其中有三分之一是老旧居住区。虽然经过近几年的改造和推进，绝大部分老旧居住区都实施了物业管理的模式，但是距离新建小区全方位、高品质的物业管理还存在一定的差距。这些小区大部分为市级公产或单位产房，大部分建设于上世纪六、七十年代，具有一些共同特点：在一定程度上阻碍了实施物业管理的进程。

2.整体基础条件差。房屋从最初的设计就先天不足，标准低、配套设施不全。加之经过二、三十年的使用，房屋的设备严重老化，缺乏封闭管理的条件，绿地、交通、停车场地、健身环境等严重不足，房屋的使用功能难以满足居民的使用要求。

4.改造项目多，工程量大，资金投入存在较大缺口。老旧居住区由于各方面距新建小区差距大，实施物业管理就必须进行必要的改造，但资金来源难以落实。

6.房屋产权所属不同，居民构成复杂，成立业主委员会难度大，就是成立了业主委员会由于资金缺乏，矛盾重重，能够正常开展工作的也不是很多。

老旧居住区的管理也是城市功能改造的一个重要组成部分，同样也是构建和谐社会的一个非常重要的环节。无论是政府、社会各界、物业管理企业还是广大业主都应对老旧小区实施物业管理引起高度的重视。

1.首先，从加大老旧居住区综合治理入手，为推行物业管理创造条件。物业管理企业作为公司，只能采取劝告的方式，制止居民的一些不良行为。希望城管、公安、工商、房管、园林等相关职能部门能够建立联动机制。对一些影响大，居民反映强烈的行为，建议采取联合执法的形式，加大对老旧居住区的整治力度。

2.加大老旧居住区改造费用的资金投入。老旧居住区基础设施差，房屋破旧，设备老化，需要改造的项目多，资金需求量大、近年来，虽然政府对部分直管公房的电梯、上下水以及配电改造投入了一定的资金补贴，一定程度上改善了直管公房老旧居住区的设备现状，但是对于全市老旧居住区的整体需求相比还是杯水车薪。

3.希望政府行业主管部门尽快出台有关老旧居住区实施物业管理的相关政策。由于住房制度的改革，一个居住区或一栋建筑物，有70%以上的房屋推行了房改售房，随着售房面积的增加导致房屋的租金逐年减少，个别居住区欠费现象严重。实施房改售房的房屋按照现行政策也不能收取物业管理费，物业管理企业在没有物业管理费的情况下，为满足住户的住用安全和树立政府的形象，构建和谐社会的需要，还要进行整体房屋的维修和管理，物业管理单位负担较重，处于连年亏损的状况。公共维修资金因为在业主委员会成立前，原则上不允许使用。即便使用公共维修资金，目前的管理办法程序过于繁琐，在老旧居住区缺乏可操作性。同时对于交纳租金的住户也不公平，建议政府在对老旧居住区公共设备维修资金的审批和使用上，出台新的相关政策，降低审批的门槛，加快资金的到位时间进度，加大资金使用的监管力度。努力使老旧居住区的公共维修资金使用做到立项快，审批手续简单，资金到位快，但在使用上应加大监管的力度，必须专款专用，将有限的资金用到刀刃上。

4.作为物业管理企业，要加快企业的改革步伐，从体制上彻底改变传统的以租养房，以租养人的房屋管理模式，推行市场化、社会化、专业化的现代物业管理模式。同时要培养队伍，提高物业管理从业人员的综合素质。物业管理公司要投入一定的人力、物力和财力，根据不同的老旧居住区特点，建立适合不同老旧居住区特点的物业管理模式，条件成熟一个改造一个，实施一个。同时要善于总结经验，逐步推广，加快老旧小区实施物业管理的进程。

5.建议加快房改售房的力度，同时要尽快出台关于公房出售后物业管理的服务标准和收费标准。既要考虑居民的承受能力，又要能维持物业管理企业的正常运转。

6.加大政策的宣传力度。老旧居住区居民的原有思想观念根深蒂固，转变起来需要一个逐步深入的过程。特别是政府的相关部门，尤其是新闻宣传部门，要加大政策的宣传力度，进行正确的舆论引导，创造良好的参与物业管理、支持物业管理的氛围。作为物业管理企业，在培训自有员工的基础上，应尽可能的加大对业主的宣传引导，潜移默化的转变居民对物业管理的错误认识。

7.加快业主委员会的组建，发挥业主委员会的作用。业主委员会可以代表和维护物业管理区域内的全体业主在物业管理活动中的合法权益。特别是老旧居住区的特殊情况，业主委员会的组建至关重要。建议街道办事处、居委会重视老旧居住区业主委员会的组建工作，加大指导力度。

参考文献：

1.梁柱，《中国物业管理理论探索与实践》，中国经济出版社

2.杨锡怀、冷克平，《企业战略管理》，高等教育出版社