1。什么是商品房预售？

商品房预售是指房地产开发企业将在建商品房预售给买受人，买受人支付定金或房价的行为。商品房预售方式首创。由于房子还在建设中，是“拆砸”的，分期分批预售给广大投资者，如“落花”，因此商品房预售也被称为“卖花”。由于它能有效地解决房地产开发企业的前期资金投入问题，是目前广泛采用的一种交易形式。

2。什么是预售商品房转让。这种转让只改变了预售合同的主体，预售合同的内容不改变。商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，从而在第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。

3。预售商品房能否过户？

网友问：2014年初，德的刘女士看中了开发区的一套房子，9月份签订了预售合同，并到房地产管理部门办理了登记备案手续。目前，该楼仍在施工中。然而，随着房地产市场的蓬勃发展，房地产市场正在迅速崛起。今年，刘女士又盯上了位于老楼的另一个房地产项目。为了避免退房时承担违约责任，刘女士想了个办法，将之前买的房子转让给别人，但她并不知道自己已经签订了商品房预售合同，房子还能转让吗？

律师回答：像刘女士一样，购买了开发商预售的商品房后，由于种种原因，她认为在交付商品房之前进行产权转让，还是比较常见的。预售商品房可以转让，但应按规定办理相应手续。

根据我国《城市法》第四十五条规定，商品房预售的，商品房买受人将未完成预售的商品房转让给其他买受人的问题，由国务院规定。

虽然这部法律没有明确规定是否可以转让，但从立法意图不难看出，答案是可以的，也就是说可以转让，但如何将授权转让给国务院，国务院将制定转让办法。在我国司法实践中，商品房转售的合法性得到肯定。预售商品房转让条件有哪些要求？

我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售的，预购人转让未完成预售商品房的问题由国务院规定”，这说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下：

（1）根据法律法规，预售商品房允许转让的，可以转让；预售商品房不允许转让的，不能转让。如《经济特区商品住宅出口管理办法》第十二条规定：“预售出口商品住宅，未取得房地产证不得转让，否则转让无效。”

（2）转让人必须持有已登记的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记的商品房预售不得转让。这种调控有利于国家加强宏观管理。由于预售商品房转让主体不同于预售主体，转让人具有双重身份。是前一份预售合同的预购人和后一份转让合同的转售人，而不是未完成商品房的预售人。因此，转让人不具备预售方主体资格，也不必持有商品房预售许可证，但转让人必须持有登记证，只有本案的预售合同和转让合同才具有预售转让主体资格。（三）预售商品房转让的标的必须是未竣工、在建的预售商品房。转让标的物已经竣工验收，预购人实际取得预售商品房产权的，将商品房转让给他人不属于预售商品房转让，按商品房交易关系办理，预售商品房转让必须是商品房交易，否则转让无效。由于房地产市场价格不稳定，出让人提前转让预售商品房，转移价格下跌风险；新预购人主动承担价格下跌风险，提前购买风险，再进行转让。这种转移风险和购买风险必须是平等的、自愿的。当然，也有获得利益的机会。

（4）商品房预售合同必须合法有效，才能允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院（1996）二号文件第二十八条规定：“商品房预售合同无效的，预售商品房转让合同也视为无效。”从商品房预售合同的内容来看，可以分为以下几种情形：一是预售合同无效的商品房预售合同有转让协议的，在符合双方约定的转让条件时可以转让。比如，在分期付款方面，商品房预售合同规定，前两次付款必须付清，或者付款必须达到过户前的2/3。二是商品房预售合同未约定转让条件。预购人在履行合同时，必须征得预售人的同意，否则转让无效。这样的规定可以防止买方倒卖合同，谋取非法利益。也可以保证预售商品房转让和预售合同的顺利履行。三是预购人已全面履行商品房预售合同规定的各项义务。预售商品房的再转让不需要征得预售人的同意，但事后应及时告知预售人，使其能够正确履行合同。通知人是转让人和新的预购人。出让人和新预购人应当将原登记预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人的履行情况。

（5）预售商品房转让，必须签订转让合同，而不是签订新的预售合同。由于出让人与新预购人签订合同，原商品房预售合同的预购人（出让人）更名为新预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同的预购人身份。这种预售商品房转让合同应当依法缴纳相关税费。无论是转让人转让债权还是权利义务，都只是合同主体的变更，但合同内容即权利义务并未发生变化。如果转让人是债权转让人，预售人拒绝签订新的预售合同，这将妨碍转让人处分债权。因此，新的预购人没有必要与预售人签订新的预售合同。预售合同依法成立后，是不可逆转的，即形成新的法律关系。原预购人和新预购人都不能回去，但新预购人符合转让条款的，仍然可以再转让。

（6）商品房预购人已履行法定义务的，只要告知预售方，如预购人已依法支付全部房价款后转让了预购合同，就可以不经商品房预售方同意直接转让权利合同条款。否则，必须取得原商品房预售合同预售方的认可和同意。因为商品房预售合同是双重合同。双方对对方享有权利并承担义务。因此，当预采购