2000年4月23日，李达买了一套商品房，同年6月20日入住。2008年8月14日，房屋权属变更登记为李晓，但李达仍住在该房屋内。2015年5月10日，因资金紧张，李晓将上述商品房出售给刘某并办理过户手续。现在，刘要求李腾出房子，因为他是房子的真正主人。李达认为，他自2000年6月20日搬入这所房子以来，一直享有居住权。他不同意腾出房子。关于刘翔是否可以问李登芳，有两种不同的意见：

第一种意见是刘翔有权问李登芳。刘某支付了房屋价款并办理了过户手续。按照产权制度，刘某现在是房屋的实际所有人。刘可以占有、使用、受益和处分该房屋，因此刘有权要求李*腾出该房屋。第二种意见是刘不能让李搬出去。房子一开始是李达买的，从2000年开始住。虽然房屋所有权已变更为李晓，但李达依法享有该房屋的居住权。根据利益平衡原则，居住权的保护应优先考虑，居住权对所有权有一定的限制。

[管理分析]

笔者同意第二种观点，主要原因如下：

首先，李达享有房屋居住权，受法律保护。涉案房屋原来是李达购买的，李达从2000年6月20日起就住在这套房子里。虽然房屋所有权变更为李晓，但李达没有其他合法住房。而且，基于李达和李晓（李达只有一个儿子）的亲子关系，李达不具备腾退的条件，李达有合法的房屋居住权。同时，根据《老年人权益保障法》第十三条规定，“赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人迁往条件恶劣的住房。子女或者其他亲属不得占用老年人拥有或者租赁的房屋，不得擅自改变产权或者租赁关系。”法律精神明确，子女有责任保障老年人的住房，不得擅自改变产权关系，这是保障老年人居住的原则性规定。第二，居住权具有个人属性，应当首先得到保护。首先，居住权是法律规定的特定人或房屋所有人是具有特定身份关系的自然人。居住权设定的目的是为了解决特定主体（特别是老年群体）的生活困难。它具有扶危济困的性质，因而具有个人的特殊性。其次，我国大陆法系对“出售不违背租赁”的规定进行了界定，明确了房屋所有权的转移不改变房屋的用途，其实质与本案中老年人的居住权基本相同，也就是说，中国法律承认在特定条件下对所有权的限制。同时，根据法理学原理和类推原理，居住权是动产物权，动产物权优于物权。我们可以得出结论，在这种情况下，居住权可以对抗所有权。第三，从实践看，老年人住房保障是国际公认的人权保障的重要组成部分，也是我国社会“老龄化”进程中亟待解决的问题。在传统文化和社会保障不完善的影响下，绝大多数老年人需要子女的赡养。在这种情况下，让李达住上房子是李晓的一个重要途径，这也能让李达更好地度过晚年。如果认定刘某有权要求李某腾出房屋，李某将面临无房可住或居住条件恶化的局面，势必引发家庭矛盾和赡养纠纷。老年人的晚年将在家庭矛盾中度过，这显然不符合我国法律保护人权的精神，不利于社会和谐稳定。