不能转租的房屋：（1）承租人拖欠租金的；（2）承租人在承租房屋内擅自搭建的；（3）预租的商品房；（4）租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。转租的条件：（1）从转租的前提来讲，转租必须征得出租人书面同意。（2）从转租的客体上讲，转租的房屋是出租的房屋，它可以是承租房屋的全部，也可以是承租房屋的部分。（3）从转租的收益来讲，转租人从转租中获得收益是无疑的。（4）转租成立后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。（5）从转租合同来讲，转租合同是原承租人，现转租人与承租人签订的房屋租赁合同。（6）转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

合法转租的情形适用

房屋转租是合法的。但合法的转租合同需要满足以下条件：

1、承租人将房屋转租得到出租人的同意；

2、转租租金高于原租金的，提高的收入应交给出租人；

3、转租的时间不得超过二十年，转租超过六个月的，应当订立书面转租合同。

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。