一、买房首看五证两书了解购房知识预防风险

1、首看五证两书

五证两书是购房者必须事先了解的购房知识，这涉及到购买的房屋是否可以上市交易，购买以后是否受到法律保护的问题。五证是指建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，国有土地使用证，商品房预售许可证，简称“五证”。购房者一般需查清国有土地证和预售许可证即可。因为上述五证基本是互为基础的，取得国有土地证和预售许可证的开发商一般情况下是已经取得上述五证的。缺乏五证的房屋很有可能是建在集体土地上的小产权房，交易得不到法律的保护。

两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二个是住宅使用说明书。两书是收房的时候应具备的，住宅使用说明书主要是对房屋的使用注意事项等的说明，质量保修书主要是对房屋的保修范围和保修时间的约定。

2、区分期房和现房

根据签订合同时的时间来区分，签订合同时房屋已经竣工验收的称为现房，签订的合同称为现房销售合同，未竣工验收的称为期房，签订的合同为期房预售合同。签订期房预售合同的购房者应重点关注交房时间以及逾期交房的违约责任等。

3、区分定金、订金、诚意金

定金和诚意金是商品房销售过程中频繁出现的两金，购房者应区分定金和诚意金，一般情况下，开发商在取得预售许可证之前可能向购房者收取诚意金，诚意金不是专门的法律概念，若购房者不买了，可以要求退回诚意金。

春交会上，看中房屋的购房者可能当场签订认购书，需注意认购书里定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有定金罚则，即给付定金的一方不签合同，定金不予退还，接受定金的一方不签合同，双倍赔偿对方。而订金不对合同起担保作用，它只是起预订的作用，给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。

4、办理房贷，责任约定要清楚

实践中时常会出现，购房者申请的贷款资料经过银行一段时间的审查后被告知不符合贷款条件，但此时购房者已与开发商签订了商品房买卖协议，可能面临无法付款的违约责任。按揭办不下来是开发商的原因，也可能是购房者自己的原因，还可能是银行的原因。因此，建议在购房合同补充约定中明确按揭办不来的处理办法。

5、“真实赠予”还是赠送“公摊面积”

现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且某些开发商经常在公摊上做文章，建议购房者和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有的开发商打着赠送的旗号，实际上却是公用面积。

6、违约责任的约定要详细

购房者应仔细查看违约责任的约定是否对等，违约金是千分之几还是万分之几，一字之差，实际金额相差甚远。

二、买房后验房五证两书和一表不能少

1、买房坚持先验房

在合同中对于面积等大问题规定已经较为明确的前提下，业主应将精力放在一些细节上。比如，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符;检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题等。

一旦在验房时发现问题，一定要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

2、查看五证、两书

要求开发商出具五证二书，是验房环节最重要的程序之一。

一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局、国土资源局、建设局规划局主管。

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是日后出现质量问题按约维修的重要凭证。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少。

3、提前了解物业公约

在查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，一定先了解和签订《物业管理公约》。

《物业管理公约》是由物业业主和物业管理者共同参与而订立的协议，它将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以文件的形式予以确定。公约一般由物业管理公司拟定，但需经各方签署认可后方能生效。它能有效避免日后起纠纷。

要清楚以后所要交纳的物业管理费的大概数额，到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。

其后，还要了解所买的物业公摊面积有多少，要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。

三、买房查看“五证两书”后还应注意些什么

1、所购房产是否已设置抵押权

在购房前购房人查看开发商出示的《国有土地使用证》时，须注意该证书上：“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。如发现开发商以土地使用权和在建工程进行抵押的情况，购房人应请开发商介绍清楚抵押权人(一般为贷款行)是否同意预(销)售抵押房产和同意逐步解除抵押，以及是否签署了相关的承诺书;并在办理产权过户手续之前请开发商告志愿设置的抵押是否已经解除。如果开发商是以部分土地使用权和部分在建工程进行抵押的，购房人应注意查清自己购买的房产是否属于已抵押的部分。

目前存在的问题是，由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，使银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致购房人无法顺利取得《房屋所有权证》，从而使买卖双方产生不少争议甚至诉讼。

2、开发商是否超面积销售

在商品房预售许可证背面印有可销售范围，如楼座、楼层、房号、总共多少平方米等。购房人在购买商品房时，一定要认清商品房的楼牌号是否在销售许可证的范围内，如果不在，说明该房属于超建房屋。超建房屋是违法的，购买后是无法办理产权的。

3、要注意开发商的经济实力和资金情况

开发商虽然取得了《商品房预售许可证》，但要办理该楼房的产权证必须要有《竣工验收备案证》。《房屋备案证》主要是证明商品房验收合格，并可交付使用是办理《商品房产权证》的必备条件。而在现实中往往开发商和施工单位之间因资金等问题产生矛盾或纠纷，商品房虽然已经建成，但由于开发商拖欠工程款，施工方往往采取拖延或不交付工程竣工资料。使得商品房虽然建好，但仍然无法办理产权。