1、台州市城市房屋拆迁补偿价格评估技术规程（一）关于本规程修订的背景住房和城乡建设部新的《房地产评估规范》（GB/t50291-2015）自2015年12月1日起施行，而原《细则》主要是依据《房地产估价规范》（GB/t50291-1999）而废止的。为进一步规范房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，促进房屋征收评估机构工作水平的进一步提高，我局，按照国家和省有关文件精神，在原《细则》实施十多年的基础上，结合本市工作实际，对《细则》进行了修订完善。（二）本细则的修订依据。国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）。住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）。住房和城乡建设部《房地产估价规范》（GB/t50291-2015）。4。《台州市国有土地上房屋征收与补偿办法》（台州市国土〔2011〕16号）。修订后的细则主要内容分为十章四十五条和附件一至附件十。

第一、六、七、十、十三、十四条按照新的《房地产估价规范》进行了修订。

第4条规定了从事房屋征收和评估的专业人员的条件。第十五条和第十六条也以新的《房地产估价规范》为依据，对相关条款进行了修订，明确了建筑物折旧的具体计算公式。根据新的《房地产估价规范》，第十七条重新规定了非住宅经营性房屋的估价方法。

第十八条将“典型经营户样板房”改为“典型经营户样板房”。

第十九条结合新规范，将“使用修正”和“实体因子修正”改为“深度修正”和“下限因子修正”，使之更加科学合理。同时，附件8也应作相应的调整和完善。根据新《房地产估价规范》第二十条和第二十一条的规定，对在建工程的估价方法和假设开发法的估价技术路线进行了重新阐述。

第二十三条对“地大于房”的区位单价计算公式进行了优化调整，解决了重置价格不需要乘以分类基准价调整系数的问题，更加科学合理。

第二十四条对直管公房和自管公房用户（承租人）补偿的部分计算公式进行了优化调整，解决了多层顶层公房出租补偿价格不合理、偏低的问题。

第二十六条划拨土地的评估：（一）评估涉及的非住宅、非营业用房的合法用地属于划拨性质的，将“按基准地价60%计算”的土地补偿金额改为“扣除基准地价40%”，修改后更为合理。（2）为优化调整非住宅经营性住房补偿金额的具体公式，考虑对非住宅经营性住房商业街进行改线。第二十八条贯彻省政府文件精神，增加“2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营”的内容，防止非企业利用政策漏洞。根据新《房地产估价规范》和法院在行政诉讼过程中的一些工作要求，第三十条和第三十一条对估价人员和估价报告提出了要求。第三十三条至第四十条规定了征收部门、征收评估机构和有关工作人员的征收评估标准和要求。第四十二条根据新资产评估法的要求，将收集的评估档案保存期限修改为“不少于30年”。第四十四条和第四十五条明确了城市国有土地范围以外的房屋评估和新规实施时间。

附件一重新定义了“高档住宅”，以避免歧义。

附件二、三、四、五根据新的《房地产估价规范》对相关术语和语句进行了修改和规范。根据新的《房地产估价规范》，对附件6中的相关术语和语句进行了修订和规范；进一步明确了“土地再收购价款”的内涵，增加了投资利息和相关管理费用，使其更具合理性和可操作性。

附件八中的商业用房评估一直是征地拆迁过程中的热点、难点和焦点。结合《细则》实施十多年来遇到的问题和大量科学计算，对本附件进行了认真修订和调整，使之更具合理性和可操作性。

附件9将沿街“以房养非”权重系数表和沿街“以房养非”定额补贴标准表中的“15-18年”改为“15年以上”，解决了18年以上被拆迁人要求更多补偿的问题。

附件10调整了区位划分制度，姜堰区加入新的《台州市国有土地上房屋征收区位划分》。我们咨询了海陵区、姜堰区、高岗区、医药高新区房屋征收部门，并进行了相应的调整和修订。二是如何界定城市房屋拆迁评估价格是指城市规划区内被拆迁房屋在没有任何权利限制的情况下的公开市场价格，即不考虑抵押、租赁等权利限制的市场价格。

为提高拆迁评估效率，相关文件规定，被拆迁房屋的市场评估价格不包括拆迁补助、临时安置补助、非住宅房屋拆迁停产停业补助、补偿补偿等防盗门窗自装修、自安装，独立水表、电表、电话、电视、网线、空调费补偿。也就是说，城市房屋拆迁评估价格是指产权明晰，不受抵押、租赁等权利限制，不考虑搬迁补助、临时安置补助等因素的房地产价格。在实际房屋拆迁价格评估活动中，抵押权、租赁权和拆迁补助金将按政府有关规定另行办理。

对于被拆迁的特定房屋，其市场评估价格包括单价和总价。单价一般是指建筑面积每平方米的价格，总价一般是被拆迁房屋单价与其建筑面积的乘积。被拆迁房屋的市场评估单价，由具有相关资质的房地产评估机构根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑结构、新颖程度、层高、楼层、权益等情况确定。

被拆迁房屋所在地是指被拆迁房屋所在的区域位置。包括交通通达性、周边市政基础设施、公共设施配套程度、周边环境等，区位优越的房屋价格明显高于区位较差的房屋，具有相同的用途、实物和权益。

根据建筑物承重构件所用材料的不同，被拆迁房屋的建筑结构分为钢混结构、砖混结构、砖木结构和简易结构四类。不同类型、不同档次房屋的建安成本不同。

住房改造是指新旧建筑的改造程度。

住宅的层高、楼层等因素也会对房屋评估价格产生影响。住房权益主要是指被拆迁房屋占用土地的权益。被拆迁房屋占用土地的权益分为出让土地和划拨土地两种。

城市住宅评估价格