一、关于城镇房屋租赁合同的效力问题

城镇房屋租赁合同的效力问题主要有：

1.出租人未取得房屋所有权而订立的租赁合同是否有效

2.出租人就同一房屋与两个或多个承租人签订租赁合同的效力认定

3.当事人就经济适用住房等政策性保障住房、未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定

租赁合同有效。

4.涉及群租房屋或租赁合同未经登记时的合同效力如何认定

当事人一方以租赁房屋属于”群租“房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持。

二、签订城镇房屋租赁合同应该注意的事项有哪些

当事人签订城镇房屋租赁合同应该注意的事项有：

1.房屋产有权必须清楚。房屋出租人必须是房屋所有人、法定继承人、共有人或其代理人。所有人的房屋必须有房屋所有权登记或变更手续。

2.必须是自住有余。即不得将私房出租，而自己去承租公房；更不得强迫房屋产权人出租自住面积并没有多余的房屋。

3.凡私有房屋出租给外国及港澳台地区派驻机构使用的，应由房屋管理机关及有关部门代理租赁行为。

4.房屋租金由双方按房屋所在地人民政府规定的私房租金标准，协商议定，不得任意抬高。

三、法院对于城镇房屋租赁合同发生纠纷的处理

法院解决房屋租赁合同纠纷的办法：

1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。