一般地说,如果购房者购买的房屋已经被抵押,则一旦出售人不能履行其以该房屋担保的债务时,债权人有权将该房屋拍卖,并且以拍卖所得价款优先受偿。这种情况就叫做抵押。而正因为抵押,购房者如果在购房前没有意识到该二手房上设有抵押,那么其就不能如约获得该房屋,最后也只能请求出售人返还房款并赔偿损失。故而,应该怎么判断设有抵押的二手房,就显得非常重要了。一般来说,判断方法有两种:
1、询问出卖方。该二手房是否设有抵押,出卖方应该最清楚。购房者可以通过要求出卖方提供相应地房产登记材料和存单,以此来判断该二手房是否已设定了抵押。当然,如果出卖方刻意隐瞒,或者不清楚的话,就只能采用第二种方法。
2、到房屋登记机关查询。购房者可以和房主到房地产管理部门查询房产是否被抵押或被冻结,这是最有效也是最准确的方式。如果登记簿上,注明该房屋并未设定抵押、被冻结或者其他瑕疵权利的,那就可以判断该二手房是完整的。
实践中,通过下列方式购买已设抵押二手房的行为有效:
(一)一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额
双方签订房地产买卖合同之后,由房东自筹资金,一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额,而后银行释放抵押权,由房地产交易中心注销抵押登记。如此,房东取得了该房屋的完全产权,接下来,双方即可按照一般的二手房交易流程完成房屋买卖。
(二)买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额
是双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是,充分利用了资金的流动价值,盘活了买方的首期房款,双方合力解决了交易的最大障碍。
(三)共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款(转按揭)手续
是双方签订房地产买卖合同之后,共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款(转按揭)手续。这种方法的优点是,无须筹措资金提前还贷,没有融资的压力,而是将房东原有的还贷义务转由买方承受,通过变更抵押登记,将抵押人从房东变更为买方;缺点是,转按揭手续较为复杂,且不是所有银行都有这项业务,而如果买方需要到另一家银行办理贷款,则会出现跨行转按揭的问题,两家银行之间是否能顺畅的配合,将是交易成败的关键。
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