不动产抵押是登记才生效。以登记为抵押权生效要件的不动产包括：

1、建筑物和其他土地附着物；

2、建设用地使用权；

3、通过招标、拍卖、公开协商取得的荒地等土地承包经营权；

4、正在建造的建筑物、船舶和飞机。

当事人之间订立的房地产抵押合同自合同成立时生效，除法律另有规定或者合同另有约定外，未办理物权登记的，不影响合同效力。房地产抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起生效。

一、抵押合同与抵押权的设立之间是什么关系

抵押合同与抵押权的关系要分以不动产或动产作抵押物来对待。在以不动产作抵押时，抵押合同的是否生效不依附于抵押权，即使没有抵押权而抵押合同仍然可能是有效的。在以动产作抵押时，抵押权自抵押合同生效时设立，并根据抵押物的不同有是否对抗善意第三人的区别。

（一）对于以不动产进行抵押的合同

在抵押权效力何时产生问题上，采取了登记要件主义模式，即抵押权的设立以登记为必需要件，抵押权自登记时设立。在抵押合同的债权性效力与抵押权设立的关系问题上，采取了区分对待的方式，也就是说，除非法律另有规定或者合同另有约定，债权性效果自抵押合同成立时即行产生（此时即可适用《民法典》有关合同成立与生效的规定），抵押权是否有效设立对此没有影响。换言之，即使抵押权最终未能设立，抵押合同并不因之而无效，由此而导致的当事人之间的债权性法律关系也不因之而被视为不存在—事实上，根据《民法典》，抵押合同之外的其他设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同也均按此原则处理。

（二）对于以动产进行抵押的合同

与不动产抵押相比，在抵押权效力设立上，同时采取了纯意思主义与登记对抗主义：对于一般动产抵押，动产抵押权自抵押合同生效时设立，并可对抗善意第三人；对于以交通运输工具、正在建造的船舶和航空器进行的抵押，还有以生产设备、原材料、半成品、产品进行的浮动抵押，则动产抵押权自抵押合同生效时设立，但未经登记者不可对抗善意第三人。在抵押合同的债权性效力与抵押权设立的关系问题上，也采取了区分主义的模式，在这方面，虽然不存在《民法典》第209条那样明确阐述不动产抵押合同的有效成立与登记无关的相关法条，但从第403条“抵押权自抵押合同生效时设立”的规定来看，立法者对动产抵押合同的有效成立与抵押权设立这两种法律关系也是区分处理的。

抵押合同与抵押权是既有区别又有联系的，无论抵押物是不动产还是动产，在对待二者的关系时都不能混为一谈，而应有区别又有联系地对待。无论是不动产还是动产，抵押权都依赖抵押合同的要式行为而存在，但是，抵押合同并不一定受抵押权是否生效的影响。

二、借名买房有什么风险

借名买房的风险有：他人擅自将房屋出卖：他人因个人法律问题被法院查封房产；他人将房产设置抵押权；他人离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割；他人死亡，房产作为遗产被划分继承；双方之间无书面协议，房价暴涨后，出资可能被认定为债权，出资人无法取得房产。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。